Während wir alle in Erwartung des bevorstehenden Abschlusses des von der Bank erworbenen Hauses die Straße hinunter saßen, ging ein Kommentar zu diesem ersten Artikel der Serie ein. Ein Mann namens Joe sagte uns dies:

„Dieses Haus ist bei einer 100%igen Finanzierung (und den vielen Problemen, die Sie ignorieren, wie Instandhaltung/Reparaturen, Leerstand, Verwaltung usw.) Cashflow-negativ, was bedeutet, dass die Erzwingung von Cashflow durch Barzahlung eine geringe Rendite für Ihre Investition darstellt.“

„Was!?“, dachte ich, „Das ist das beste Miethaus, das ich bisher in meiner Gegend gesehen habe!“. Ich schrieb ihm daraufhin einen großen „BZZZZT, FALSCH!“-Kommentar, was, wie ich jetzt zugeben muss, eigentlich ein Complainypants-Zug meinerseits war. Außerdem war es zu der Zeit Freitag Mitternacht. Und ich war betrunken. Glücklicherweise bat ich ihn um weitere Ausführungen, und er teilte mir einen äußerst detaillierten Kommentar mit, den ich zum Thema dieses Artikels gemacht habe!

Obwohl ich mit dem Wortlaut von Joes Kommentar immer noch nicht einverstanden bin (ich werde später eine andere Möglichkeit vorstellen, ihn auszudrücken), stellt sich heraus, dass er Teil einer geheimen „Badass Bigtime Landlord Community“ ist – etwas, von dem ich nicht einmal wusste, dass es existiert, bis er mir von einem der Foren erzählte, in denen sie sich treffen – einer Website namens Biggerpockets.com.

Knallharte Vermieter sind Leute, die noch besser darin sind, mit Miethäusern Geld zu verdienen als ich – und deshalb muss ich mich beugen und mir ihre Ideen anhören, anstatt sie abzulehnen, weil sie etwas wissen, was ich nicht weiß. Das sind Leute, die so viel mit dem Zeug zu tun haben, dass sie ein Haus als „SFR“ bezeichnen, und sie haben so viele Mieteinheiten, dass sie sie als „Doors“ bezeichnen. Sie bauen diese metaphorischen Türen schneller auf, als ich fein gearbeitete physische Türen einbauen kann, und mit den richtigen Techniken können sie im Laufe der Zeit einen nahezu unbegrenzten Cashflow und Eigenkapital erzielen. Hier ist, was Joe uns sagen will:

Okay, ich werde es erklären.

Es gibt etwas, das man die 50%-Regel und die 2%-Regel nennt.  Es gibt viele, viele Diskussionen, Beweise, etc. auf BiggerPockets für diese beiden Faustregeln.  Ich werde nicht ins Detail gehen, um sie zu unterstützen, ich werde sie nur erklären.  Ich gehe davon aus, dass Sie Google oder die Forensuche benutzen können, um die buchstäblich Dutzenden von Threads zu finden, in denen diese Regeln diskutiert werden.

Die 50 %-Regel besagt, dass im Laufe der Zeit 50 % Ihrer Bruttomieten für ALLE Ihre Ausgaben verwendet werden.  Das bedeutet Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Reparaturen, Leerstand, Verwaltung usw. usw.  Natürlich gibt es Gegenden, in denen die Steuern höher sind, manche Häuser haben einen geringeren Wartungsaufwand usw., aber Studien und tonnenweise anekdotische Belege (von Hunderten von Menschen mit Hunderten von Immobilien) haben gezeigt, dass etwa 45-50 % der Bruttomieten zur Deckung all dieser Kosten verwendet werden.

Das erste Problem bei Ihrem Beitrag ist, dass Sie die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung viel zu niedrig ansetzen, indem Sie eine Zahl aus dem Hut zaubern.  Sicher, Ihr persönlicher Wohnsitz kostet nicht so viel pro Monat (weil Sie sich darum kümmern und ein kleines Problem beheben, bevor es groß wird), und vielleicht hatten Sie tolle Mieter in Ihrem anderen Haus.  Aber der Verschleiß, den Mieter verursachen können, kann enorm sein.  Wenn Sie den Teppich für 2.000 Dollar ersetzen müssen, wenn ein Mieter auszieht, oder Löcher in der Wand reparieren müssen, kann das teuer werden.  Nein, die Kaution, die sie als letzte Monatsmiete verwenden wollten (also haben sie die Miete für diesen Monat nicht gezahlt), deckt das nicht ab.  Ja, Sie können ein Urteil gegen sie erwirken, was viel Zeit und Ärger bedeutet.  Viel Glück beim Eintreiben.

Wird dies immer der Fall sein?  NEIN!  Ich hatte bisher TOLLE Mieter.  Berücksichtige ich diese Dinge, weil ich weiß, dass viele, viele, viele andere Vermieter damit zu tun haben, und ich werde es schließlich auch tun müssen?  JA.

Das zweite Problem ist, dass Sie den Leerstand nicht berücksichtigt haben: die Monate, in denen die Wohnung leer steht.

Das dritte und vielleicht größte Problem ist, dass Sie Ihre Zeit viel zu gering einschätzen.

Siehe diesen aktuellen Get Rich Slowly-Artikel: http://www.getrichslowly.org/blog/2011/10/07/remember-to-value-your-time/

Und in IHREM jüngsten Artikel über das Pendeln haben Sie die Zeit von jemandem mit 25 $/Stunde angesetzt.  Ich verwalte meine Vermietungen… aber wenn ich ein Geschäft bewerte, kalkuliere ich immer die Kosten für jemand ANDEREN mit ein, der sie verwaltet.  Wenn ich das mache, verdiene ich zwar mehr Geld, aber das ist keine höhere Rendite für meine Investition.  Das ist ein Nebenjob als Immobilienverwalter.  Sie kalkulieren keine Verwaltungskosten ein, daher bewerten Sie Ihre Zeit mit 0 $ und rechnen die „Gewinne“ Ihres Nebenjobs als Hausverwalter in Ihre Gesamtrendite ein und behaupten eine Rendite von 8,3 %.   Außerdem wird die Sanierung Zeit kosten.  Sie rechnen die Materialkosten und den Kauf in Ihre Gesamtkosten ein, um Ihre Rendite zu berechnen, aber wiederum nicht Ihre Zeit.  Berechnen Sie, was es kosten würde, jemanden einzustellen, der die von Ihnen vorgesehene Sanierung durchführt, und machen Sie sie dann selbst, aber rechnen Sie den Betrag, den es kosten würde, MIT den Materialkosten und dem Kaufpreis zusammen, um Ihre Zeit tatsächlich zu bewerten.

Nun zu dem Teil, den ich erwähnte, dass dies ein negativer Cashflow ist.  Mit der 50%-Regel ziehen Sie 50% der Bruttomieten für Ausgaben ab.  Dann kalkulieren Sie die Immobilie mit einer 100%igen Finanzierung.  Wenn der Cashflow dann stimmt (in der Regel wollen die meisten Investoren mindestens 100 $/Einheit), dann ist alles in Ordnung.  Wenn die Immobilie bei einer 100%igen Finanzierung keinen Cashflow erzielt, erzwingen Sie im Wesentlichen einen Cashflow, indem Sie mehr für die Finanzierung zahlen. Wenn beispielsweise der Cashflow bei einer 100%igen Finanzierung negativ ist und Sie bei einer 20%igen Anzahlung kostendeckend arbeiten, würden Sie nicht 30% anzahlen und sagen: „Hey, ich habe einen Cashflow von 50 $/Monat, das ist ein großartiges Geschäft“, weil Sie den Cashflow erzwungen haben. Sie könnten es dann zu 100 % in bar kaufen und sagen: „Hey! Ich verdiene 300 Dollar im Monat, toll!“, während Sie in Wirklichkeit den Cashflow erzwungen haben, so dass Sie eine geringere Rendite erzielen, als wenn Sie das Geld anderswo anlegen würden.

Habe ich nun etwas gegen einen Barkauf?  Auf keinen Fall!  Ich bin in Escrow gerade jetzt auf einem Cash-Kauf für eine SFR.  Aber führen Sie Ihre Berechnung WENN Sie bekommen 100% Finanzierung, auch wenn Sie nicht sind, um es zu bewerten.

Also lassen Sie uns die Zahlen auf Ihrem laufen.  Sie sind wahrscheinlich nicht bekommen 4,5% jetzt als Investition (nicht selbst bewohnt) zu Hause.  Wahrscheinlich mehr wie 5%.

Kosten (mit Renovierung): 140,000.
 Jahresmiete: 1320.
 50%-Regel: 6600 wird Ihr Cash-Flow sein.

Die monatliche Zahlung auf einem $140k Darlehen (dieses zählt die Reha, nicht gerade der 115 Kaufpreis, weil dann Sie Ihr eigenes Geld innen setzen, und wir vergleichen möchten, als ob Sie kein Geld innen setzen, also Sie nicht Cashflow erzwingen) ist:  751.55.  Dabei werden Steuern und Versicherungen (die normalerweise in einer Hypothekenzahlung enthalten sind) nicht berücksichtigt, da diese bereits in der 50 %-Regel enthalten sind.  751,55 x 12 Monate = 9018,6 pro Jahr an Kapital und Zinsen.  Sie verlieren also 9018,6 – 6600 = 2418,6/Jahr.  Der unerfahrene Investor würde sagen: „1100 Miete – 751,55 Hypothek = 348,45 Cashflow!!! YAY!!“  Sie vergessen dabei alle anderen Ausgaben.  Sie haben zumindest die Steuern und die Versicherung eingerechnet.  Aber Sie haben alle anderen Ausgaben darüber hinaus vergessen. Nun sicher, in den meisten Monaten wird dieser Investor etwa 350 Dollar zusätzlich einbringen.  Aber dann platzt ein Rohr, und er muss 1500 Dollar für die Reparatur zahlen.  Dann ziehen die Mieter aus, und sie müssen 800 Dollar ausgeben, um das Haus bezugsfertig zu machen. Dann steht es einen Monat lang leer, was sie 1100 Dollar Miete kostet. Und so weiter, bis sie am Ende ungefähr diese 2418/Jahr verlieren (es kann sogar ein paar Jahre dauern, wenn sie das Dach ersetzen müssen oder was auch immer).  Langfristig gesehen gehen jedoch 50% der Bruttomiete in die Kosten.  Jetzt werden SIE, MMM, die bar zahlen, sofort einen Cashflow sehen.  Und es wird Ihnen im Laufe des Jahres Geld einbringen, weil Sie den Cashflow in die Immobilie gezwungen haben.  Sie könnten mit diesem Geld an anderer Stelle mehr verdienen.  Ihre tatsächliche Rendite würde all diese anderen Ausgaben (einschließlich der Verwaltungskosten, die in die 50%-Regel eingerechnet werden) einbeziehen, um eine Cash-on-Cash-Rendite von 6600 zu erzielen.  Das ist eine Rendite von 4,7 %/Jahr, wobei die Sanierungskosten nicht berücksichtigt sind (sonst wäre der Nenner von 140.000 um den Betrag der Arbeitskosten größer).

Ein 8,3% cap rate, ohne Zählen Leerstand, Weg unterschätzt Wartung, und nicht zählen Management (plus alle Dienstprogramme, die Eigentümer bezahlt werden, wie Kanalisation), ist viel zu niedrig für den Ärger Sie bekommen.  Dies ist kein Geschäft.  Sie KÖNNEN ein Geschäft finden, jedoch.  Der heutige Markt ist erstaunlich.  Dies ist es nicht.  Ihre Cap-Rate sollte mindestens 10-12%, wenn man die oben genannten Dinge, die Sie verpasst, auch in einem Cash-Kauf (leicht verdoppeln, dass mit Finanzierung).

Die 2 %-Regel besagt grob, dass Sie in der Lage sein sollten, 2 % des Kaufpreises pro Monat an Miete zu erzielen.  Das bedeutet nicht, dass Sie so viel Miete verlangen sollen (denn dann steht Ihre Immobilie leer, weil die Leute nicht mehr als die marktüblichen Preise zahlen), sondern dass Sie herausfinden sollten, wie hoch die Miete für Häuser in Ihrer Region ist.  Wenn der Kaufpreis mehr als das 50fache der Miete beträgt (das 50fache ist der Kehrwert von 2 %), zahlen Sie zu viel.  Wenn Ihr Haus für 1100/Monat vermietet wird, sollten Sie nicht mehr als 55.000 bezahlen.  Das ist schwer zu erreichen, und viele sind in dieser Hinsicht etwas nachlässiger.  Ich persönlich strebe eine 1,5 %-Regel für Einfamilienhäuser und eine 2 %-Regel für Mehrfamilienhäuser an.  Aber im Grunde genommen verstößt Ihr Hauskauf gegen alle Faustregeln der Immobilieninvestoren.

Sie werden vielleicht argumentieren, dass das hier anders ist, dass die 50 %-Regel für Sie nicht gilt, dass Ihr Haus nicht so viel Instandhaltung erfordert, dass die Steuern in Ihrem Staat niedrig sind usw. usw.  Und das ist in Ordnung, Sie könnten hier und da mit Zahlen pingelig sein.  Wie auch immer.  Worauf ich hinaus will, ist, dass Sie einige Kosten bei weitem unterschätzen, und dass Ihre Rendite bei diesem „Geschäft“ vernachlässigbar ist.  (Und wenn Hunderte von Leuten unabhängig voneinander auf die 50 %-Regel gekommen sind, sollten Sie sich vielleicht genauer damit befassen, bevor Sie dagegen argumentieren, wie es die Jammerlappen sofort tun würden.  Es gibt buchstäblich Dutzende von Forumsthreads mit Hunderten von Kommentaren, in denen darüber diskutiert wird).

Sie erwähnen in Ihrem Kommentar: „Aber ich kenne viele millionenschwere Vermieter, mich selbst eingeschlossen, die mit Immobilien mit wesentlich niedrigeren Kapitalisierungsraten als der in diesem Artikel beschriebenen ziemlich reich geworden sind.“  Sicher, mit Wertzuwachs.  Angesichts der Tatsache, dass die Märkte noch eine ganze Weile niedrig bleiben werden, ist Cash (Flow) King.

Dieser Artikel ist gefährlich, weil Sie Ihren vielen Anhängern erzählen, dass diese grundlegende Mathematik gültig ist: „
Jährliche Grundsteuer und Versicherung: $1600
Erwartete Jahresmiete @1100/Monat:  $13200
Jährlicher Netto-Cashflow: $11600″

Sie haben Ihre Miete genommen, die Steuern und die Versicherung als einzige Ausgaben abgezogen und gesagt, das sei Ihr Cashflow.  Aber Sie haben nicht alle der oben genannten Punkte berücksichtigt.  SIE können sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern, weil Sie im Ruhestand sind.  DU kannst alle Reparaturen erledigen, weil du ein verdammter MMM bist.  Aber du bewertest deine Zeit dann mit 0.  Aber was ist mit Ihren Lesern, die sich nicht um Reparaturen kümmern können? Die sich nicht um die Verwaltung kümmern können?  Die verlieren plötzlich Geld bei diesem Geschäft. Das ist einfach gefährlich für jeden, der das liest und nicht genug weiß (z.B. JEDER obige Kommentator).

Und was ist mit dem Leerstand, den selbst Ihre MMM-Kenntnisse nicht ganz vermeiden können?  Der eine Monat, in dem es leer steht, kostet Sie 1100 $, was Ihre Cap-Rate erheblich reduziert.

Nochmals: 8,3 % bei 100 % Barmittel ohne Berücksichtigung vieler, vieler Dinge, und sich selbst 0 für Reha und Management zu zahlen, ist erzwungener Cashflow.  Schlecht.

Ich bin kein Jammerlappen. Ich bin sehr optimistisch, was Immobilien angeht.  Aber es gibt bessere Angebote.

Ich bezweifle, dass Sie sich das anhören werden.  Sie sind begeistert (und sollten es auch sein!) von diesem neuen, lustigen Projekt.  Sie haben einen Partner, den Sie nicht im Stich lassen wollen.  Sie haben bereits ein Treuhandkonto und haben wahrscheinlich bereits für eine Hausinspektion und möglicherweise für eine Schätzung bezahlt.  (Die Anzahlung können Sie auf jeden Fall und zu 100 % garantiert sofort zurückerhalten, machen Sie sich keine Gedanken über die Anzahlung, die Sie an eine Maklerfirma gezahlt haben).  Sie haben es all diesen Lesern gesagt, die Sie nicht enttäuschen wollen.  Wahrscheinlich werden Sie vorwärts pflügen und erhalten einige Cashflow von ihm, weniger Renditen als Sie könnten auf ein besseres Geschäft, aber hey, Sie brauchen nicht das Geld, so dass es nicht eine große Sache.  Ich hoffe, Sie ziehen es in Betracht und lesen mehr.  Ich habe einige gute Immobilienbücher, die ich empfehlen kann.

Es tut mir leid, wenn dieser Kommentar ein wenig repetitiv war, es gab einige Dinge aus verschiedenen Blickwinkeln und Gründen zu treffen.  Ich hoffe, Sie haben etwas davon.

Und noch einmal, ich würde gerne mehr diskutieren. Es tut mir leid, Ihre Seifenblase platzen zu lassen, denn es ist so ein aufregendes Projekt, und Sie haben normalerweise Recht, also ist es sicher scheiße, falsch zu liegen.  Ich habe so etwas noch nicht erlebt, aber ich fühle mit Ihnen.

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Zunächst einmal: Gute Arbeit, Joe. Du hast dich über Mr. Money Mustache lustig gemacht und überlebt, um davon zu erzählen, und hast einige sehr gute Punkte angesprochen. Ich bin immer noch super aufgeregt über dieses besondere Geschäft, und ich bin zuversichtlicher denn je über seine profitabilty, aber ich habe gelernt, eine ganze Menge von Ihrem Fancy Landlord Community, und wir brauchen, um einige Vorsichtsmaßnahmen, um zu verhindern, dass Anfänger in über ihren Köpfen.

Beginnen wir damit, wie ich die Kritik geschrieben hätte, wenn ich jetzt beide Seiten der Argumentation kennen würde:

„Lieber Mr. Money Mustache… das hört sich nach einem lustigen Projekt an, aber wussten Sie, dass es eigentlich als „Cashflow-negativ“ gelten würde, wenn man die so genannte 50%-Regel anwendet, die Großvermieter zur Bewertung von Immobilien verwenden? Das liegt vor allem daran, dass die meisten Vermieter viel höhere Betriebskosten haben als die, die Sie in diesem Artikel beschreiben.“

Zunächst einmal habe ich einige unmittelbare Korrekturen an Ihren Annahmen, die das Bild aufhellen.

Die 25 000 Dollar, die ich für die Renovierung veranschlagt habe, sind nicht nur für Materialien gedacht. Das ist die Gesamtzahl, bei der ich die Materialien UND mir selbst einen großzügigen Stundenlohn von 35 Dollar für die Bauarbeiten zahle, sowie die Bezahlung eines separaten Malerteams (mein Freund, der Investor, betreibt auch eine kleine Malerfirma) für die umfangreichen Malerarbeiten.

Was die laufenden Unterhaltskosten für das Haus angeht – hier profitiere ich davon, dass ich „fucking MMM“ bin, wie Sie es so treffend formuliert haben. Für einen Großvermieter, der Immobilien als „Türen“ bezeichnet, ist eine Mietimmobilie nur eine Blackbox, in die man Geld hineinsteckt, um einen erwarteten Ertrag zu erhalten. Für mich ist ein Haus ein lebendiges und atmendes Kunstwerk. Ich spüre, wie fest das Fundament im Boden verankert ist und wie stark das Holzskelett und das Rückgrat sind, wenn Menschen über den Boden gehen. Ich höre den Atem des Ofens, wenn er die Verbrennungsluft von außen ansaugt, den Dampf aus dem Schornstein ausstößt und die aus Erdgas gewonnene Wärme im Inneren zirkulieren lässt. Ich spüre die Verstopfung, wenn das Haus Arteriosklerose in seinen Versorgungs- oder Abflussrohren bekommt, und ich schneide liebevoll den beschädigten Teil seines Kreislaufsystems heraus und verbinde es mit einem sauberen System aus PEX- und ABS-Rohren, das weitere hundert Jahre halten wird.

Aus diesem Grund kostet mich die Instandhaltung nur sehr wenig. So wie ich mit 75 % weniger als ein vergleichbarer Großverbraucher einen Mittelklasse-Lebensstil führe, kann ein Mustachianer meiner Meinung nach mit einem bestimmten Miethaus viel mehr verdienen als ein durchschnittlicher Vermieter. Ich gehe nie davon aus, dass meine Arbeit umsonst sein wird – ich kalkuliere einen Stundensatz ein, der auf das Jahr umgerechnet 70.000-80.000 Dollar betragen würde. Aber wenn es darum geht, ein Haus zu reparieren – Ihr eigenes oder eines Ihrer Mietshäuser – ist es in vielen Fällen deutlich billiger, die Dinge selbst zu erledigen. Ich kann eine Ofenfirma damit beauftragen, meinen Ofen für 4.000 Dollar zu ersetzen, oder ich kann einen tollen Ofen mit einem Wirkungsgrad von über 90 % online für 995 Dollar kaufen und ihn in 8 bis 12 Arbeitsstunden einbauen (weniger als 500 Dollar, die ich freudig an mich selbst „zahle“). Ich erinnere mich, dass ich von einem Klempner einen Kostenvoranschlag über 1200 Dollar erhielt, um ein 12 Fuß langes, verstopftes Gussrohr von einer Toilette zum restlichen Abwassersystem zu ersetzen. Das sind etwa 35 Dollar für Material und 4 Stunden Arbeit.

In einem Mietshaus gibt es einfach keine teuren Geheimnisse, wenn Sie die Instandhaltung Ihres Hauses genießen. Sie haben zum Beispiel das Beispiel eines Rohrbruchs im Wert von 1500 Dollar genannt. Zufälligerweise hatte dieses Miethaus DREI Rohrbrüche, die ich bei der Inspektion entdeckte. Wir haben sie in 5-10 Minuten repariert, nur um den Rest der Rohrleitungen zu testen. Im Rahmen der Renovierung werde ich die meisten oder alle Versorgungsleitungen durch schöne, saubere, bruchsichere PEX-Rohre ersetzen, und das für nur ein paar hundert Dollar an Material und Arbeit.

Ich könnte auf die anderen Aspekte des Verwaltungsbudgets und der Leerstandsquote eingehen, aber verdammt, dieser Artikel hat bereits über 2600 Wörter! Lassen Sie uns also mit einer Zusammenfassung abschließen:

Joe hat ein gutes Argument: Wenn Sie seine 50-Prozent-Regel befolgen, werden Sie nur äußerst rentable Mietobjekte kaufen, weil Sie darauf bestehen werden, die Immobilie zu einem unglaublich niedrigen Preis zu erwerben.

Diese Regel und ihr Partner, die 2 %-Regel, bedeuten jedoch, dass Sie ein Haus im Wert von 100.000 $ suchen, das Sie für 2.000 $ pro Monat mieten können. Oder dass mein anderes Miethaus, das etwa 480.000 $ wert ist, mir jeden Monat 9600 $ an Miete einbringen sollte. Die Zahl von 9600 Dollar wird es in meiner Stadt nicht geben, nicht einmal in den gesamten Vereinigten Staaten, wenn man bedenkt, dass man für diesen Preis ein 4.000 Quadratmeter großes Anwesen am Meer auf Hawaii mieten kann. Seit etwa sechs Jahren beobachte ich jedes Angebot und jeden Immobilienverkauf in meiner Nachbarschaft. Dieses spezielle Geschäft gehört wahrscheinlich zu den oberen 1 % in Bezug auf das Preis-Leistungs-Verhältnis, weshalb es einen so heftigen Wettbewerb mit anderen Investoren und potenziellen Hausbesitzern um das Haus gab.

Diese Art von Preis-Miet-Verhältnis findet man eher in sehr preisgünstigen Gegenden (in den tiefsten, von Zwangsvollstreckungen betroffenen Vierteln in Las Vegas oder Florida) oder in größeren Mehrfamilienhäusern. Das ist genau das, was die Big Time Landlords vorschlagen, Sie tun!

Warum also ist der MMM-Ansatz anders? Weil es ein kleiner, ganzheitlicher Ansatz ist. Ich bin nicht daran interessiert, 10 oder 100 Mietobjekte zu besitzen, genauso wenig wie ich daran interessiert bin, 10.000 Dollar pro Monat als Renteneinkommen zu verdienen oder jemals einen Job anzunehmen, der ständiges Autofahren erfordert. Ich möchte alles in meinem Leben selbst oder mit Freunden machen und nichts auslagern. Das senkt zwar meine Spitzeneffizienz in Dollar pro Stunde, aber ich habe das Gefühl, dass es meine durchschnittliche Effizienz in Lachern pro Tag erheblich verbessert. Indem man so viele Fähigkeiten wie möglich erlernt, gewinnt man eine Anpassungsfähigkeit, die sich im Laufe des restlichen Lebens in Form von unerwarteten Gelegenheiten, Problemlösungen und Möglichkeiten zum Sparen oder Geldverdienen für sich selbst und andere zeigt.

Ich bin daran interessiert, dieses Projekt zu durchlaufen, bei dem wir eine Vielzahl von Fertigkeiten üben werden, von allgemeiner Marktforschung und Vermietertheorie (was wir gerade tun), über die verschiedenen Phasen des Materialeinkaufs, der Inneneinrichtung und der Renovierung bis hin zum Marketing und dem Prozess der Mieterbefragung.

Dann liegt es an Ihnen, ob Sie auf Häuser mit höherem Cashflow oder Mehrfamilienhäuser warten oder ein Projekt aus einem weniger günstigen Haus in Ihrer Nähe machen wollen, wie ich es tue.

Mein Freund und ich haben zusammen mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Mietshäusern, und wir haben mehrere Dutzend erfolgreiche Mieter gehabt, aber auch eine ganze Reihe von katastrophalen. Nicht so viele wie die Vermieter von Biggerpockets, aber genug, um zu wissen, wie wir unser „Versteck“ weiter aufbauen können.

Das Projekt geht also weiter – 15 Tage bis zum Abschluss!

* Was ist das für ein Foto? Nein, das ist nicht das Haus, das wir kaufen (leider bekommt man so eine riesige viktorianische Schönheit in meiner Stadt nicht für 115.000). Es ist nur eine Momentaufnahme des neuesten, farbenfrohen und hochwertigen Anstrichs meines Malerfreundes, der der Hauptinvestor in diesem Projekt ist. Hoffentlich bekommt das kleine Mietshaus am Ende einen ähnlich coolen Anstrich.