Im Money Mustache Forum findet gerade eine aufschlussreiche Debatte statt, in der verschiedene Strategien für Investitionen in Mietshäuser verglichen werden.

Manche Menschen ziehen es vor, den gesamten Kaufpreis für ein Haus anzusparen, bevor sie sich in das Haus stürzen und den Umzug wagen. Andere kaufen das Haus mit einer Hypothek, tilgen dann aber so schnell wie möglich das Kapital. Wieder andere nehmen einen Kredit in Höhe von 75 % oder mehr des Kaufpreises auf und lassen den Restbetrag so lange wie möglich offen, um mehr Geld für weitere fremdfinanzierte Investitionen zur Verfügung zu haben.

Das ist ein vermieterspezifisches Beispiel, und nicht alle von uns sind am Besitz von Miethäusern interessiert. Aber genau derselbe Gedankengang liegt der Entscheidung zugrunde, ob Sie Ihre Hypothek so schnell wie möglich abbezahlen oder Ihr überschüssiges Geld in Aktien und andere Anlagen stecken sollten, weil die langfristige Rendite von Aktien besser ist als die 3,5 bis 4,5 % Zinsen, die derzeit für Hypotheken in den USA und Kanada verlangt werden.

Das ist eine komplizierte Frage, denn um sie vollständig zu beantworten, müssen Sie das Risiko, Ihren Persönlichkeitstyp, Ihre Nähe zum Ruhestand, die Bewertung Ihres Vermögens und den Cashflow berücksichtigen und sogar versuchen, die Zukunft vorherzusagen. Aber es gibt auch eine gute Nachricht: Es ist eine Win-Win-Frage, denn bei beiden Strategien legen SIE Ihr Geld an einem produktiven Ort an, was Sie im Laufe der Zeit tendenziell reicher macht. Der Mustachian Way ist flexibel genug, um uns alle relativ schnell reich zu machen, so dass es keinen Grund gibt, sich auf eine bestimmte Strategie festzulegen, die der einzige Weg ist.

Aber lassen Sie uns zum Spaß ein paar verschiedene Szenarien betrachten, um die Auswirkungen von Auszahlung und Hebelwirkung zu vergleichen.

Strategie 1: Der Verbraucher, der sich für einen Investor hält
Einige meiner weniger mustachianischen Bekannten sprechen gerne selbstbewusst über die Vorteile einer Kreditaufnahme.

„3,5 % ist das billigste Geld, das Sie in Ihrem Leben sehen werden! Ich werde nie meine Hypothek abbezahlen, ich werde mein Geld einfach dazu verwenden, mehr Geld zu verdienen!“

Diese Aussage ist im Allgemeinen richtig, aber das Problem ist, dass sie oft als Rechtfertigung für höhere Konsumausgaben und nicht für höhere Investitionen verwendet wird. Einige Leute, die mir das gesagt haben, haben teure Autos (die sie mit noch mehr dieser brillanten Niedrigzinskredite gekauft haben), Motorboote und einen Lebensstil, der einen Großteil ihres Gehalts verschlingt. Aber ihre Investitionskonten sind kleiner als der Wert der materiellen Dinge, die sie gekauft haben. Diese Leute wären viel besser dran, wenn sie ihre Hypothek abbezahlen würden, anstatt weitere Mercedes und iPads zu kaufen, denn sie nutzen derzeit die durch die Hypothek gebotene Hebelwirkung, um Verbindlichkeiten statt Vermögenswerte zu erwerben.

Um zu rechtfertigen, dass Sie Ihre Hypothek nicht abbezahlen, müssen Sie nachweisen, dass Sie wirklich durch Investitionen vorankommen wollen. Das bedeutet, dass Sie niedrige Lebenshaltungskosten haben (sagen wir gleich oder niedriger als meine) und eine entsprechend hohe Sparquote (50 % oder höher). An dieser Stelle gebe ich zähneknirschend zu, dass Sie wahrscheinlich viel besser in Indexfonds investieren sollten, als Ihre Hypothek abzubezahlen – wir werden später in diesem Artikel in der Kategorie „Aktienanleger“ darauf eingehen.

Strategie 2: Der aggressive Vermieter

Einer der Moderatoren des MMM-Forums ist ein Mann namens Joe. Er ist ein schnell denkender, gefräßig lesender, schnell tippender Typ, der auf dem Weg zur finanziellen Unabhängigkeit ist. Er hat richtig berechnet, dass man VIEL schneller Geld verdienen kann, wenn man eine Hypothek auf seine Miethäuser aufnimmt, anstatt sie komplett in bar zu kaufen. Hier ist ein Auszug aus seiner Erklärung, der Kompaktheit halber leicht gekürzt:

Nehmen wir an, ein Haus kostet 100.000, und Sie haben 100.000 zu investieren.

Sie können für 4 Häuser 25 % anzahlen (25k pro Haus x 4 = 100k) oder 100 % für ein Haus (100k x 1 = 100k).  Die Häuser werden für 1200 $ pro Monat vermietet.

Vergleichen wir die beiden Szenarien.

Wir verwenden die 50 %-Regel, eine konservative Faustregel, die davon ausgeht, dass etwa 50 % der Bruttomiete für Leerstand, Reparaturen, langfristige Kapitalerhaltung, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherung usw. aufgewendet werden.  Mustachian-Vermieter können diese Leistung leicht übertreffen, aber für den Moment halten wir uns an diese Regel.

Szenario 1: 100% Anzahlung, keine Hypothekenzahlung.  Ihr Cashflow beträgt 600 $/Monat oder 7.200 $/Jahr.

Gesamtbetrag für Szenario 1: 7.200 $

Szenario 2: 25 % Anzahlung, 30-jährige Hypothek.

Bei den derzeitigen Hypothekenzinsen von 5 % (für selbst genutzte Immobilien etwa 3,75 %, für Investoren 5 %) beträgt Ihre Hypothekenzahlung 402,62 $ für Kapital und Zinsen.  1200 Miete – 600 für die 50%-Regel – 402,62 für die Hypothek = 197,38/Monat Cashflow pro Haus, oder 2368,56 $/Jahr.  Mal 4 Häuser = 9474,24

Schon jetzt verdienen Sie 2.000 Euro mehr im Jahr.

Aber halt, wir zahlen ja auch die Hypothek ab.  Im Jahr 1 zahlen Ihre Mieter 1.012,19 $ pro Haus an Hypothek ab, das sind zusätzliche 4048,76 $, die Sie an Eigenkapital gewinnen.

Gesamtbetrag für Szenario 2: $13.523

Sie machen also fast das Doppelte an Eigenkapitalgewinn + Cashflow, wenn Sie Hypotheken haben.

Dabei wird von keiner Wertsteigerung ausgegangen.  Wenn das Haus einen Wertzuwachs erfährt, erhalten Sie den 4-fachen Wertzuwachs.  Wenn es sinkt, GROSSartig, kaufen Sie mehr Häuser!  Wenn Sie keine Häuser kaufen, bei denen die Mieten die Kosten + Hypotheken mehr als decken, kaufen Sie sie nicht.  Wen kümmert schon der „Wert“, wenn Sie das Haus langfristig halten wollen.  Selbst wenn Sie Ihren Job verlieren, können Sie die Zahlungen abdecken, weil die Mieter selbst die Zahlungen mehr als abdecken!

Aber das gilt auch, wenn Sie jemanden haben, der all diese Immobilien für Sie verwaltet (das wird bei der 50 %-Regel berücksichtigt).  Wenn Sie eine Nebenbeschäftigung als Hausverwalter anstreben, können Sie in Szenario 1 zusätzlich 120 $/Monat oder 1440 $/Jahr einsparen.  Wenn Sie aber in Szenario 2 als Vermieter tätig sind, gewinnen Sie zusätzlich 5.760 $/Jahr.  Ja, Sie haben 4x die Arbeit (Verwaltung von 4 Häusern im Vergleich zu einem), aber Sie haben die Wahl – lassen Sie sie verwaltet werden und dafür bezahlen, oder verwalten Sie selbst und holen Sie sich ein paar zusätzliche Dollar als Sie in Szenario 1 können.

Darüber hinaus können Sie auch die Hypothekenzinsen abschreiben.  So zusätzlich zu 2 grand mehr Cashflow, 4 grand Kapitalrückzahlung, 4x Wertsteigerung Potenzial, können Sie abschreiben einige dieser Cashflow.  PLUS Sie haben 4X die Abschreibung, Schutz aller, dass Cashflow und vielleicht schützen einige Ihrer W2 Einkommen aus Ihrem normalen Job.

Joe weist darauf hin, dass eine zu hohe Fremdfinanzierung schlecht ist, aber eine moderate Fremdfinanzierung (die wir bei Immobilien als 4:1 definieren) gut funktioniert. Aber Sie müssen den Persönlichkeitstyp haben, der mit der Kreditaufnahme und der Führung eines Unternehmens umgehen kann. Immobilieninvestitionen sind in der Tat ein Geschäft, das einige Fähigkeiten erfordert, und nicht nur eine Form des passiven Investierens, bei der man sich frei entfalten kann. Diese Fähigkeit ermöglicht es Ihnen auch, den Kauf von Häusern während Immobilienblasen zu vermeiden (Joes Analyse hätte die überbewerteten Immobilien im Sonnengürtel ausgeschlossen, die später 50-75 % ihres Wertes im US-Immobiliencrash verloren).

Aber wenn Sie die Fähigkeit entwickeln und die Zahlen verstehen, gibt es nur wenige Möglichkeiten, so schnell so viel Geld zu verdienen.

Strategie 3: Der junge Aktienanleger

Sie beginnen gerade erst mit dem Sparen für den Vorruhestand. Sie haben eine gute Karriere, die Ihnen einen gewissen Cashflow-Überschuss beschert. Aber Sie haben kein Interesse daran, eine Immobilie zu vermieten, oder Sie leben im Silicon Valley oder in Vancouver, wo die Hauspreise viel zu hoch sind, um den Kauf von Mietwohnungen zu rechtfertigen. Also beschließen Sie, in Aktien zu investieren.

Langfristig gesehen werden Menschen, die etwas von Wirtschaft verstehen, im Allgemeinen zustimmen, dass Aktien besser abschneiden als die 3,5 % Rendite (vor Inflation), die Sie durch die Abzahlung Ihrer Hypothek erhalten. Wir überlassen die Erklärung den Börsenbüchern, aber die meisten würden selbst bei den heutigen relativ hohen Aktienkursen etwa 7,5 % vor Inflation* vorhersagen.

Es ist sogar noch wichtiger, dass Sie Ihre 401(k) voll ausschöpfen, vor allem für diejenigen mit einem Einkommen von mehr als 50.000 Dollar/Jahr, da sie von den Vorteilen der Steuerstundung und der Arbeitgeberabfindung profitieren.

Strategie 4: Der konservative Vorruheständler

Sie werden feststellen, dass ich die oben genannten Strategien 2 und 3 positiv bewerte, und ich habe Teile davon im Laufe der Jahre verfolgt und davon profitiert (selbst als ich die große Finanzkrise, den US-Immobiliencrash und zwei große Rezessionen durchlebte). Aber jetzt arbeite ich auf einer reinen Bargeldbasis. Ich habe keine Hypothek auf mein Haupthaus oder das Mietshaus, und ich vermeide die Versuchung, Kredite aufzunehmen, um meine Investitionen weiter auszubauen. Und viele andere Früh- und Spätrentner gehen den gleichen Weg. Warum ist das so?

1. Ich bin ein Weichei: Ich habe während meiner „Big Mistake„-Geschäftsphase mit hohem Fremdkapitalanteil gelernt, dass ich nicht gut schlafe, wenn etwas schief geht, während noch monatliche Kreditrechnungen fällig sind. Aber ich habe große Freude daran, Mietschecks einzulösen und den Erlös komplett für meine Familie zu behalten. Meine analytische Seite weiß, dass ich mit Hebelwirkung viel mehr Geld verdienen könnte, aber manchmal kann man es sich leisten, die analytische Seite zu verdammen. Und wann? Siehe den nächsten Punkt.
2. Ich habe bereits genug Einkommen: Sobald die Lebensmittel, die Grundsteuer und die Familienausflüge bezahlt sind, sinkt der Grenznutzen von mehr Geld erheblich. Wenn ich mehr Einkommen hätte, könnte ich mehr ausgeben, was definitiv nicht interessant ist. Ich könnte mehr sparen, was ein wenig interessant ist. Ich könnte mehr spenden, was eigentlich recht interessant ist, aber bisher bin ich noch nicht so weit gegangen, dass ich dafür Schulden gemacht hätte. Ich würde lieber mehr auf der Produktionsseite der Dinge erreichen: hart an Dingen arbeiten, die mich zwingen, gleichzeitig zu lernen und Fähigkeiten zu erwerben, und als Nebeneffekt ein Einkommen erzielen. Sogar dieser Blog erfüllt diese Kriterien, auch wenn er im Moment stark auf das Lernen und weniger auf das Einkommen ausgerichtet ist.
3. Abgezahlte Vermögenswerte können einen Teil des „Bargeld-/Festeinkommensanteils“ eines Rentenportfolios ersetzen: Was ist für einen Rentner besser: eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD auf sein Haus zu behalten und 200.000 USD in Unternehmensanleihen mit einer Rendite von 3,5 % zu investieren? Oder dieses Geld in die Hypothek zu stecken und nur ein aktienlastiges Portfolio zu haben? Im Allgemeinen ist die Hypothek besser, da ihre Rendite zu 100 % garantiert ist und auf die eingesparten Hypothekenzinsen keine Einkommenssteuer anfällt.
4. Mir will sowieso niemand Geld leihen: In den Jahren seit meiner Frühpensionierung und vor der Umstellung auf das derzeitige „All Cash“-Modell beschloss ich, das Haupthaus und einige Miethäuser zu verschiedenen Zeitpunkten zu refinanzieren. Als sich das Kreditsystem in den USA verschärfte, wurde es für mich immer schwieriger, mich für diese Refinanzierungen zu qualifizieren, obwohl ich ein Vermögen nachweisen konnte, das höher war als die Hypothekenbeträge für die Häuser. Das liegt daran, dass die meisten Banken nur auf den typischen Kreditnehmer eingestellt sind: jemanden mit einem hohen Einkommen und einem geringen Vermögen. Wenn sie sehen, dass mein Einkommen im Vergleich zum Wert meines Hauses relativ niedrig ist, gehen sie davon aus, dass ich niemals in der Lage wäre, eine Hypothek zu bezahlen. Also musste ich viel mehr Papierkram erledigen und mit speziellen Kreditgebern zusammenarbeiten, um diese Refinanzierungen durchzuführen. Mustachians neigen dazu, der normalen Welt den Kopf zu verdrehen, weil unsere Tabellenkalkulationen nicht so funktionieren wie ihre Tabellenkalkulationen.

Letztendlich respektiere ich die Macht der Hebelwirkung, aber ich habe auch die Ruhe und den Frieden von Bargeld zu schätzen gelernt. Das heißt aber nicht, dass man nicht auch eine ganz andere Strategie verfolgen kann!

* für den S&P500 berechnet sich ungefähr wie folgt: 2 % aktueller Dividendensatz+3 % Inflation+2,5 % reale BIP-Wachstumsrate. Machen Sie sich nicht verrückt, wenn Sie mir Kommentare darüber schreiben, wie optimistisch dies ist, ich wiederhole nur die orthodoxe Sichtweise, die Wirtschaftsexperten (einschließlich Warren Buffett) in Bezug auf die langfristige Aktienperformance haben.