Es ist an der Zeit, einige lose Enden in meiner Berichterstattung über das Projekt Zwangsvollstreckung zu verknüpfen.

Im letzten Artikel erwähnte ich, dass wir uns beeilt hatten, den Innenausbau abzuschließen, da das Haus von einer eifrigen Familie für einen Einzug Ende Dezember in Beschlag genommen worden war. Ich habe ein paar eilige Fotos von den wenigen, die ich gemacht hatte, gepostet, und Sie, liebe Leserinnen und Leser, haben um weitere Bilder und endgültige Angaben zu den Zahlen bezüglich Zeit und Geld für die Renovierung gebeten. Fangen wir also mit den Zahlen an:

Materialien:
Geschätzte Materialien: $5158 + Farbe und Verschiedenes ($2k) = $7158
Tatsächliche Materialien: $6995

Arbeit:

Mein Anteil (Schreinerarbeiten, Klempnerarbeiten, Elektroarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Verschiedenes):
Geschätzte Arbeitsstunden: 244 Tatsächliche Arbeitsstunden: 224
Arbeit meines Projektpartners: 200 Stunden
Zusätzlich an andere bezahlte Arbeit: $2058

Zählt man die Stunden des Hauptpartners mit $35, wie wir es im Budget getan haben, ergibt das Gesamtkosten für die Renovierung von $24593: $24593

Wow, das ist bemerkenswert nah an den 25.000 Dollar, die ich ursprünglich veranschlagt hatte, bevor ich das Haus überhaupt gekauft habe. Aber das hat auch etwas Gutes: Darin enthalten sind viele Arbeiten, die wir bewusst in Angriff genommen haben, als wir uns entschlossen haben, das Haus schöner zu gestalten als ursprünglich geplant. Zum Beispiel haben wir für mindestens 1000 Dollar die Veranda und das Dach aufgepeppt, ich habe Schränke ausgeschnitten und Klempnerarbeiten durchgeführt, um einen neuen Geschirrspüler einbauen zu können, und wir haben mehr Zierleisten und Holzarbeiten an Türen und in Schränken angebracht als ursprünglich geplant.

Ich bin der Meinung, dass dieses etwas höhere Qualitätsniveau dazu beigetragen hat, dass das Haus für $1200/Monat anstatt für $1100 vermietet werden konnte. Wenn man die zusätzlichen Mieteinnahmen von 1200 Dollar pro Jahr bedenkt, rechtfertigt das tatsächlich eine Investition von 12.000 Dollar (vorausgesetzt, Sie wollen eine jährliche Rendite von 10 %). In diesem Fall bekamen wir diesen zusätzlichen Schub, indem wir nur ein paar tausend Dollar mehr ausgaben.

Um noch einmal einige der wichtigsten Zahlen zu nennen:

Ursprünglicher Kaufpreis des Hauses: $113.500
(der Preis war ursprünglich 115.000, aber in letzter Minute handelten wir einen zusätzlichen Preisnachlass von $1500 für die Reparatur des Daches und der Sanitäranlagen aus)

Schätzung, Kreditgeber, Inspektion, Abschlussgebühren usw.: 0 $ <- ein großer Vorteil der Barzahlung für ein Haus.

Renovierung: $24.593
Nebenkosten und Steuern während der Renovierungsphase: $500
Gesamtkosten nach der Renovierung: $138.593

Jährliche Grundsteuer und Versicherung: $1600
Zuschuss für Wartung: $500
Jährliche Miete @1200/Monat: $14.400
Jährlicher Netto-Cashflow: $12.300

Kapitalisierungssatz: $12.300/$138.593 = 8,9%

Das ist zwar nur eine mäßige Kapitalrendite nach den Maßstäben großer Vermieter, aber für ein Einfamilienhaus in dieser Gegend ist sie außergewöhnlich.

Apartmenthäuser und Multiplexe sind auf den ersten Blick rentabler. Aber das Einfamilienhaus hat auch gewisse Vorteile: Der prozentuale Anteil des Einkommens an der Instandhaltung und dem Ärger ist gering, weil man nur mit einer Person für diese 1200 Dollar pro Monat zu tun hat, während ein Vermieter von 600-Dollar-Wohnungen zwei Mieter verwalten muss.

Wenn man es aus der Perspektive des Vorruhestands betrachtet, kann man mit nur zwei oder drei Miethäusern, wie dem in diesem Artikel beschriebenen, bequem eine Familie gründen. Das bedeutet einen schönen, vollen Vorruhestand mit Ersparnissen zwischen 277.000 $ und 416.000 $. Im Gegenzug müssen Sie nur 2-3 Immobilien verwalten. Sie schaffen effektiv eine „sichere Entnahmerate“ von 8,9 % anstelle der branchenüblichen 4 %, die Sie bei der Planung eines Aktienportfolios verwenden. (Je nach Region müssen Sie möglicherweise einen gewissen Prozentsatz für den Leerstand abziehen, obwohl ich selbst immer eine 100%ige Auslastung anstrebe).

Ein weiterer Vorteil von Mehrfamilienhäusern ist, dass ihr Wert im Falle eines starken Wohnungsmarktes noch schneller steigen kann als ihre Mieteinnahmen. Ein Mehrfamilienhaus ist im Allgemeinen nur ein Vielfaches seiner Mieteinnahmen wert. Ein Haus hingegen ist so viel wert, wie ein emotional motivierter Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Mit diesen Verbesserungen würde dieses Haus auf dem heutigen Markt für etwas mehr als 200.000 Dollar verkauft werden. Selbst nachdem wir uns die Arbeit separat bezahlt haben, haben wir in nur drei Monaten einen Gewinn von über 60.000 Dollar erzielt. Ich glaube, dass dieses Viertel auch in Zukunft schneller an Wert gewinnen wird als der Rest meiner Stadt, denn es gibt nur ein historisches Viertel, es liegt in der Nähe der besten Annehmlichkeiten der Stadt, es kann sich niemals ausdehnen, und die meisten Menschen, die aus anderen Städten hierher ziehen, entscheiden sich in der Regel zuerst für die „Altstadt“.

Einige werden sagen, dass ich daher bei der Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes 200.000 $ als Kostenbasis verwenden sollte, oder dass wir das Haus sofort verkaufen und mit einem anderen Haus neu anfangen sollten. Beides sind stichhaltige Argumente, aber in diesem Fall ist mein Freund der Eigentümer und möchte das Haus für künftige Einnahmen und Wertsteigerungen behalten. (Ich habe nur ein zinsbringendes Darlehen, das relativ schnell an mich zurückgezahlt werden wird).

Nachdem wir das Geschäftliche hinter uns gebracht haben, kommen wir nun zu den Vorher-Nachher-Bildern! Denken Sie bei der Bewertung von Qualität und Phantasie daran, dass es sich um ein schnelles und kostengünstiges Projekt handelt. Diese Arbeit hat nicht die Qualität eines Vier-Jahreszeiten-Hotels oder einer Lobby – ich behaupte nur, dass es sich um eine ziemlich gründliche Umgestaltung eines ganzen Hauses handelt, einschließlich vieler versteckter Teile, für weniger als 25.000 Dollar und in weniger als zehn Wochen.

Sie können auf jedes Bild klicken, um es in voller Größe zu sehen.

Dieses Projekt hat mir wirklich Spaß gemacht, und ich werde den Prozess wahrscheinlich wiederholen, wenn ich genug nicht investiertes Geld gesammelt habe, um selbst ein ähnliches Projekt zu finanzieren. Bis dahin werde ich mich vielleicht sogar mit einem anderen Investor* zusammentun, um in der Zwischenzeit den Spaß aufrechtzuerhalten (und den Prozess des Geldversteckens zu beschleunigen).

 * Sind Sie daran interessiert, der Investor zu sein? Oder haben Sie vielleicht ein Haus auf Hawaii, das während der Wintersaison Aufmerksamkeit braucht? Kontaktieren Sie mich über den Kontakt-Button in diesem Blog! Im Moment ist es nur eine Idee aus dem Stegreif, aber man weiß nie, was für gute Dinge entstehen, wenn man mit neuen Leuten inspirierende Geschäftsideen austauscht.

Epilog, 1,2 Jahre später: Wow, diese kleine Notiz am Ende dieses Artikels hat zu einer Menge Spaß geführt. Ich habe von mindestens einem Dutzend interessierter Investoren gehört (obwohl ich mich letztendlich entschieden habe, nur für meine eigenen Projekte zu investieren, habe ich einigen geholfen, ihre eigenen Häuser separat zu kaufen). Und der Hawaii-Kommentar führte zu dem hier.

Aktualisierung: Mehr als drei Jahre sind vergangen, und dieses Projekt ist uns noch immer in guter Erinnerung. Das Haus hat null Leerstand erlebt, keine Wartungsprobleme, und ein starker lokaler Markt hat die Mieteinnahmen auf 1700 $ pro Monat zu erhöhen erlaubt.