Nun, es sieht so aus, als ob das Projekt Zwangsversteigerung zu einem unerwartet erfolgreichen frühen Ende kommen wird. Es bedurfte eines großen Anstoßes von uns allen Ende Dezember, aber das Haus ist jetzt offiziell ein Einkommensbringer geworden. Und zwar mit 1.200 Dollar pro Monat gegenüber den 1.100 Dollar, die ich ursprünglich veranschlagt hatte!

Aber wir werden in naher Zukunft mehr über diesen Aspekt des Projekts berichten – im Moment müssen wir noch mehr Details der Renovierung behandeln, die einen so schönen Erfolg in der Vermietungsabteilung ermöglichte.

Wie Sie wissen, ging es bei diesem Projekt um ein ziemlich altes Haus. Es wurde 1935 erbaut und hat damit die zweite Hälfte der Weltwirtschaftskrise und das goldene Zeitalter der Dampfeisenbahn miterlebt. Wenn man an einem Haus dieses Alters arbeitet, kann fast jedes Projekt ein Wespennest aufreißen. Die Sanitärinstallationen aus dieser Zeit bestanden aus viel Gusseisen und Blei. Die Elektrizität war eine relativ neue Erfindung, daher war die Verkabelung grob und Steckdosen und Beleuchtungskörper waren spärlich. Zur Isolierung zog man einen zusätzlichen Pullover an und legte ein Holzscheit in den Holzofen.

In einem alten Haus gibt es auch oft schiefe Wände, bröckelnde Fundamente, undichte und nicht funktionierende Fenster und verzogene Böden.  All diese Dinge können repariert werden, aber die Reparatur eines alten Hauses ist in der Regel teurer als ein Neubau.

Um also ein altes Haus gewinnbringend zu renovieren, und zwar nicht nur in den teuersten Städten (wo der Anstieg des Immobilienwertes ausreichen könnte, um jede Renovierung lohnenswert zu machen), muss man mit einem ausgeprägten Sinn für „wissen, wann man sie halten und wann man sie aufgeben muss“ arbeiten.

Wir haben dieses Haus für etwas mehr als 100.000 Dollar von einer Bank gekauft, und der aktuelle Marktwert für ein Haus dieser Größe in gutem Zustand in dieser Gegend liegt bei etwa 185.000 Dollar. Wir hatten also etwas Spielraum, aber nicht unendlich viel. Und da wir ein zuverlässiges und rentables Miethaus anstrebten, wollten wir, dass jeder ausgegebene Dollar sowohl den Mietwert als auch den späteren Wiederverkaufswert so weit erhöht, dass sich die Ausgaben lohnen.

Mit diesen Zielen im Hinterkopf haben wir einige Ideen zur Gestaltung und Verbesserung umgesetzt und einige kostensparende Tricks angewandt, um die Gewinnspanne zu verbessern.

Grundrissänderungen:

Es ist unordentlich und etwas arbeitsintensiv, Wände abzureißen und neu zu bauen oder neue Öffnungen einzubauen. Aber diese Nachteile werden oft durch die Tatsache wettgemacht, dass die benötigten Materialien spottbillig sind und man ein Haus auf diese Weise völlig umgestalten kann.

Die meisten Hauskäufer oder -mieter treffen ihre Entscheidungen nach emotionalen Gesichtspunkten, und sie nehmen Verbesserungen des Grundrisses als „Fluss“, „Feng Shui“ oder sogar die „Energie“ eines Hauses wahr.  In meinem Fachjargon heißt das, was sie wirklich sehen, „ein großer Eingangsraum mit Blick auf die Rückseite des Hauses“, „breite Türen“, „große Fenster und hohe Decken“ und „viele natürliche Materialien wie Holz, Stein und Fliesen anstelle von Teppich und Vinyl“.

In diesem Haus haben wir die Tür zwischen Küche und Wohnzimmer auf eine Breite von etwa einem Meter und eine Höhe von etwa einem Meter geöffnet, so dass man zwischen den beiden Räumen sehen, sich unterhalten und leicht hin- und hergehen kann – besonders praktisch, wenn man Partys veranstaltet.

Außerdem habe ich eine breitere Eingangstür eingebaut, eine Tür zum Badezimmer umgebaut und eine zweite Tür auf der anderen Seite hinzugefügt, so dass das Badezimmer von beiden Schlafzimmern aus zugänglich ist und ein „Kreis“ im Haus entsteht, in dem man jeden Raum aus jeder Richtung erreichen kann. Kinder lieben diese Möglichkeit zum Herumlaufen, und auch für Erwachsene ist es bequem, da man sich so auf natürliche und effiziente Weise im Haus bewegen kann, da man eine der beiden Richtungen wählen kann.

Insgesamt haben wir etwa 20 Stunden damit verbracht, diese Wände zu öffnen und die neuen Verkleidungen und Badezimmertüren einzubauen. Einschließlich der Materialien beliefen sich die Kosten auf knapp über 1000 Dollar. Mit weit unter einem Prozent des Endwertes des Hauses ist dies eine äußerst rentable Veränderung, da sie den potenziellen Kundenstamm erheblich erweitert.

Strukturelle Verbesserungen:
 In diesem alten Haus waren die Böden im Wohnzimmer und in der Küche an einigen Stellen sehr schief. Die Tür zwischen Küche und Wohnzimmer hatte auch eine schräge Oberseite mit einem großen Riss in der Wand darüber, der bis zur Decke reichte. Als ich in den Kriechkeller unter diesen spitzen Bereichen schaute, fand ich einige alte Stützpfeiler, die von in der Erde verlegten Steinen getragen wurden. Es wurde deutlich, dass sich das alte Steinfundament am Rand des Hauses aufgrund von Feuchtigkeit im Boden gesetzt hatte, während die Erde in der Mitte des Hauses sicher trocken geblieben war und auf gleicher Höhe lag. Dies führte dazu, dass die Stützsäulen die Mitte des Bodens anhoben und Wellen bildeten.

Um dies zu beheben, krochen wir in den Schmutz hinunter und hoben mit einem hydraulischen Wagenheber die Bodenstruktur von der Säule ab und entfernten die Säule. Dann ließen wir den Wagenheber los, so dass sich der Boden wieder auf eine ebene Fläche absenken konnte. Der Boden behielt immer noch einen Teil seiner Krone, so dass wir ihn mehrere Wochen lang nicht stützten, während wir arbeiteten (wir lagerten unsere schwere Palettenladung Fliesen und Mörtel dort, um das Gewicht zu erhöhen), um ihm die Möglichkeit zu geben, sich zu setzen. Ende Dezember war er einigermaßen eben, so dass wir einige neue, kürzere Stützpfeiler anbrachten, um ihn zu fixieren und ihm Stabilität zu verleihen.

 Ein bisschen Luxus in Bad und Küche:

Eine meiner Theorien, warum ich als Vermieter überdurchschnittliche Ergebnisse erziele, ist die folgende: Ich erkenne die Tatsache an, dass Mieter auch Menschen sind. Die meisten Vermieter suchen nach dem billigsten Mist, den sie finden können, wenn sie ein Mietshaus herrichten: Duschabtrennungen aus Plastik, Laminat-Arbeitsplatten für Bad und Küche mit einem flachen Waschbecken für 29 Dollar und einem Wasserhahn mit Plastikgriff, Vinylböden, ein alter Elektroherd mit Spiralbrenner und anderer Müll. „Den Mietern ist das egal“, sagen sie mir.

Ich sage, sie irren sich. Mieter sind genau wie Hausbesitzer auf der Suche nach der schönsten Wohnumgebung, die sie finden können, zu einem Preis, den sie sich leisten können. Da sie oft jünger und an einfache Wohnungen gewöhnt sind, freuen sie sich über ein Miethaus, das mit Liebe zum Detail eingerichtet ist. Dies hilft Ihnen, einkommensstärkere Mieter anzuziehen, die Ihr Haus tatsächlich lieben – und die sich daher besser darum kümmern und eher bereit sind, die Miete zu zahlen.

Die Kosten für diese Details sind sehr gering – während der Renovierungsphase können Sie das gesamte Haus mit einem Aufwand aufwerten, der nur 1-3 Monatsmieten entspricht. Aber in der Regel erhöhen sie die Mieteinnahmen so sehr, dass sie wie eine jährliche Rendite von 20-100 % auf Ihre Investition sind.

Das Bild oben zeigt die neue Dusche. Die Herstellung war nicht übermäßig teuer, und ich habe viele Fliesen verwendet, die bei anderen Projekten übrig geblieben sind. Aber indem ich auf eine Duschwanne aus Plastik verzichtete und meine eigene aus Beton goss, sowie einige Shampoo-Ecken einbaute und die Fliesen bis zur Decke brachte, versuchte ich, ein komfortables Versteck zu schaffen, in dem man sich einfach ausziehen kann.

Ein weiteres lustiges Beispiel für billigen Luxus war die Wahl des Badezimmer-Waschbeckens. Ursprünglich hatte ich 400 Dollar für einen vernünftigen Schrank, ein Waschbecken und einen Wasserhahn veranschlagt. Aber der Platz war begrenzt, also dachte ich, ich müsste mir einen eigenen bauen, der in den Grundriss passt. Kurz vor dem Bau erhielt ich eine E-Mail von meinem Freund, der in diesem Moment in einem Geschäft für gebrauchte Baumaterialien war: „Hey! Ich habe vielleicht den perfekten Waschtisch gefunden“. Er knipste das Bild links mit seinem Handy und schickte es mir per E-Mail.

Ich war zunächst skeptisch, da er immer noch sechs Zentimeter zu tief war, um in den Raum zu passen. Aber bei dem Preis konnten wir es riskieren, es zurechtzuschneiden. Das coole kupferfarbene Waschbecken und der kupferfarbene Wasserhahn waren ein passendes Paar, das wir bei Overstock.com für etwa 200 Dollar inklusive Versand gekauft hatten. Mit einigen Tischsäge- und Klempnertricks meinerseits und der Beizkunst meines Freundes sah das Endprodukt so aus:

Farbe in Hülle und Fülle:

Alte Häuser in schlechtem Zustand haben in der Regel schlechte Anstriche, mit vielen Absplitterungen und Flecken in der Oberfläche. Das war bei unserem Haus auch der Fall, und außerdem war es von außen fad und weiß. Um das Erscheinungsbild zu vervollständigen, waren alle Außenwände komplett mit hässlichen und unnötigen Kabeln und anderen Seepocken verputzt: Eine Dish Network-Antenne befand sich direkt an der von der Straße aus sichtbaren Südseite. Dazu kamen Fernseh-, Strom-, Telefon- und Kabeldrähte, die auf jeder Oberfläche wahllos herumlagen. Mit großem Vergnügen riss ich sie alle ab, bevor

Malerarbeiten, Umverlegung nur der Kabelfernseh- und Festnetztelefonleitungen, die von den Telefonmasten in der Gasse kommen – diese habe ich an der versteckten Nordseite des Hauses angebracht, so dass die Dienste weiterhin zur Verfügung stehen werden. Aber alle neuen Leitungen zu den Zimmern werden ordnungsgemäß durch den Kriechkeller verlegt, anstatt dummerweise an der Außenseite des Hauses. Auch die Innenräume wurden komplett neu gestrichen, und zwar in kräftigen Naturtönen mit sauberen weißen, seidenmatten Verkleidungen, um dem traditionellen Charakter des Hauses gerecht zu werden.

Preiswerte Eleganz in der Küche:
Küchenschränke sind teuer und kosten oft 10.000 Dollar für ein mittelpreisiges Set in einer mittelgroßen Küche. Das ist der Preis, den Sie zahlen, wenn Sie Kraftmaid oder ähnliche Marken bei Home Depot oder Lowe’s bestellen.  Als ich die Preise für ein neues Haus der gehobenen Klasse ausrechnete, erhielt ich sogar Angebote bis zu 20.000 $ für ein ähnliches Qualitätsniveau von kleineren lokalen Möbelherstellern. Später entdeckte ich einen geheimen Ausweg aus dieser Situation: Kaufen Sie Ihre Schränke bei Ikea, wo sie genauso schön sind wie anderswo, aber wegen der Selbstmontage nur halb so viel kosten.

Aber für ein Haus dieses Preises wollten wir nicht einmal fünf Riesen ausgeben. Stattdessen haben wir die vorhandenen Unterschränke restauriert, und ich habe umweltfreundliches, blau gebeiztes Holz (auch bekannt als „Käferholz“) aus heimischen Wäldern verwendet, um anstelle der alten Oberschränke offene Regale zu bauen, und ich habe auch einige Arbeitsplatten für die andere Seite der Küche angefertigt, wo früher nur nackte Geräte auf dem Boden standen. Damit alles zusammenpasst, haben wir für beide Seiten Arbeitsplatten aus Fliesen angefertigt. Ich will nicht behaupten, dass es so schön ist wie ein neuer Satz Ikea-Schränke, aber wenn man es in natura sieht, verleiht es diesem alten, rustikalen Haus viel Persönlichkeit und ist auch ziemlich funktionell – und das zu etwa 80 % niedrigeren Kosten, selbst wenn ich die Arbeit selbst bezahle.

Wir haben auch die Geräte ausgetauscht und ein ziemlich neues, passendes Set in Schwarz gekauft. Es gibt einen Herd mit glatter Oberfläche und einen zweitürigen 23-Kubikfuß-Kühlschrank. Diese Geräte sind zusammen etwa 1600 Dollar neu wert, aber dank Craigslist haben wir sie für 400 Dollar ergattert.

Die neue Küche verfügt auch über ein wirklich tiefes Gusseisenspülbecken, das ich von der Küchenrenovierung eines anderen Kunden vor einigen Jahren gerettet habe (Wert ca. 240 $), und einen hohen, gewölbten, ausziehbaren Wasserhahn in dunkler Bronzeausführung (160 $ neu).  Die Spüle ist weiß, was einen schönen Kontrast zu dem braunen Sandton der Arbeitsplatte und dem dunklen Metall des Wasserhahns bildet.

Eine Spüle/Hahn-Kombination wie diese ist in einem Haus dieser Preisklasse selten zu finden, aber das ist Absicht: Sie ist ein markantes Herzstück in der neuen Küche, und die Leute neigen dazu, direkt darauf zuzugehen und sie zu berühren. Die Qualität dieses Bereichs scheint auf den Rest des Raums überzugehen und überzeugt den Betrachter davon, dass die gesamte Küche stilvoll und schick ist, obwohl sie in Wirklichkeit extrem billig gebaut wurde.

Es gibt noch viele weitere Beispiele für diese kostengünstigen Verbesserungen, die wir erreichen konnten, aber leider war das Haus so schnell vermietet, dass ich noch nicht einmal Zeit hatte, schöne Fotos von der fertigen Arbeit zu machen (die Bilder in diesem Artikel sind nur schnelle iPhone-Aufnahmen). Aber wenn man darüber nachdenkt, ist das genau der Sinn des Ganzen: aus einem alten Haus ein neues zu machen, und zwar billig, und seine potenziellen Kunden so zu beeindrucken, dass der erste, der es betritt, es zum vollen Preis mietet.

Es macht wirklich so viel Spaß. Verstehst du, warum ich diesen Job niemals aufgeben kann?