Seit der letzten Aktualisierung dieser Serie hat sich auf unserem Weg zum Immobilienreichtum ein gewisses Drama abgespielt. Es gibt immer Dramen, wenn man ein Haus kauft, denn es geht um relativ große Summen, und beim Verkauf arbeiten viele Leute zusammen. Ein Käufer und ein Verkäufer, Immobilienmakler auf beiden Seiten, eine Maklerfirma und verschiedene Inspektoren, Gutachter, Bauunternehmer, Kreditgeber, Versicherungsvertreter und sogar Anwälte, je nachdem, wo Sie wohnen. Sollte eine oder mehrere dieser Personen inkompetent sein, bekommt das Ganze eine tragikomische Qualität, und Sie lachen, während Sie sich selbst immer wieder auf die Stirn schlagen und neue Schimpfwörter erfinden.
In unserem Fall entdeckten wir bei der Inspektion des Hauses, dass sowohl das Dach als auch die Sanitäranlagen unzureichend waren, um eine Standardbewertung des Kreditgebers zu bestehen. Bei einem normalen Verkauf verlangt der Käufer, dass der Verkäufer diese Mängel vor dem Abschluss behebt. Aber die meisten großen, langsamen Banken sind technisch nicht in der Lage, diese Dinge zu reparieren, so dass man bestenfalls zusätzliche Dollar vom Kaufpreis aushandeln kann. Wir haben zusätzliche 1000 Dollar für das Dach und 500 Dollar für die Sanitäranlagen bekommen, obwohl die Reparatur dieser Dinge bereits Teil unseres ursprünglichen Budgets bei der ersten Besichtigung des Hauses war. Das geht also direkt in den Gewinn. Die Tatsache, dass das Haus nicht bewertbar war, bedeutete, dass wir es bar bezahlen mussten, anstatt eine Bankfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Die Barzahlung hatte den zusätzlichen Vorteil, dass wir keine Schätzungs- und Kreditgebühren zahlen mussten. Da ich ein begeisterter Immobilienmakler bin, führe ich auch immer meine eigenen Hausinspektionen durch, wodurch ich pro Haus ein paar hundert Euro zusätzlich sparen konnte. All dies bestärkt mich nur noch mehr in meiner Überzeugung, dass Bargeld der König ist, wenn es darum geht, ein kleines Unternehmen zu führen.
Zu den weiteren kleinen Ärgernissen gehörten das ungeplante Verschwinden von Landschaftsbaumaterialien im Wert von mehreren hundert Dollar, die ursprünglich in der Garage gelagert waren, dank des unentschuldbaren Wartungsunternehmens der Bank, das „nur die Anweisung befolgte, den Bauschutt zu entfernen“, sowie verpasste Fristen und schleppende E-Mail-Antworten seitens der Eigentümergesellschaft. Glücklicherweise ist Mrs. Money Mustache ein geduldiger und akribischer Immobilienprofi, und sie kompensierte das alles, indem sie die Leute und die Fristen wie ein Falke beobachtete. Am Ende klappte alles wie immer, und am 25. Oktober schloss das MMM Foreclosure Investment Team das Haus ab.
Ich war bereits durch das Haus gegangen und hatte eine grobe Skizze angefertigt, wie ich es bei Renovierungsprojekten immer tue – das zwingt mich dazu, genauer darüber nachzudenken, was gemacht werden muss, und es ermöglicht mir auch, den Materialeinkauf zu planen, ohne dass ich auf der Baustelle alles immer wieder neu ausmessen muss. Ich habe eine Kopie dieses Plans auf meinem Handy und kann ihn jederzeit bei einem Besuch im Baumarkt hervorholen.
Wenn Sie sich den Plan links ansehen und neugierig auf die Details sind: Die einzige Änderung, die wir am bestehenden Grundriss vornehmen wollen, ist der Einbau einer zweiten Tür zum Badezimmer, so dass es von beiden Schlafzimmern aus gemeinsam genutzt werden kann, anstatt wie bisher nur von einem aus. Dies erfordert eine völlige Neugestaltung des Badezimmers, da es bisher eine riesige, in den unterdimensionierten Raum gequetschte Klauenfußwanne, eine grotesk eingezwängte Toilette, die fast die Seitenwand berührte, und ein Miniatur-Sockelwaschbecken aufwies, das keinen Platz für persönliche Gegenstände bot. Und das alles in einem schiefen, feuchten und schimmligen Raum.
Und die Küche wird etwas mehr Arbeitsfläche bekommen, da sie im Moment nur ein großer Raum mit einem einzigen 8-Fuß-Arbeitsplattenstreifen ist und ein einsamer Kühlschrank und Herd mitten im Nirgendwo quer durch den Raum stehen. Eines meiner Lieblingsärgernisse bei der Küchengestaltung sind Kühlschränke und Herde, die wie ein sperriges Anhängsel aussehen, anstatt sich gut in die Küche zu integrieren.
Sobald ich eine Skizze habe, gehe ich sie gerne durch und mache eine Liste der Arbeiten, die erledigt werden müssen. Dann gebe ich die Liste in eine Tabellenkalkulation ein und mache einige konservativ hohe Schätzungen für die Arbeit und die Materialien, um die Gesamtzeit und die Kosten des Projekts zu ermitteln. Die einfache, oben verlinkte Tabelle sagt mir, dass wir etwa 13.700 Dollar für die Tischlerarbeiten und das Material für den Umbau ausgeben werden (einschließlich neuer Küchengeräte), so dass etwa 12.000 Dollar für Malerarbeiten, Landschaftsbau und andere Aufgaben übrig bleiben, wenn wir das ursprüngliche Budget von 25.000 Dollar einhalten wollen. Wir haben von der Bank einen zusätzlichen Nachlass von 1500 Dollar auf den Kaufpreis erhalten, was die Sicherheitsmarge dieses Projekts erhöht. Gute Kostenvoranschläge sind sehr wichtig, vor allem bei größeren Renovierungen wie dieser. Da ich all diese Aufgaben im Laufe der Jahre viele Male erledigt habe und immer in Tabellenkalkulationen festhalte, wie lange die Dinge dauern, finde ich, dass meine Zeitschätzungen heutzutage ziemlich gut sind.
Gestern, als ich die entsprechenden Baugenehmigungen in der Hand hatte, begann ich ernsthaft mit der Zerstörung des alten Badezimmers. Das war ein wahres Vergnügen, denn es war ein so unglaublich hässlicher Raum. Der erste Schritt bestand darin, es bis auf die ursprünglichen Gipswände und den Holzdielenboden zu entkernen und dann von dort aus neu aufzubauen. Das bedeutete, die Badewanne mit Klauenfuß (die später restauriert und auf Craigslist verkauft wird), die Toilette, das Waschbecken, das seltsame Vinyl-Wandmaterial und den gebeizten Vinyl-Boden über den durchweichten Spanplatten herauszuholen. Oben sehen Sie ein Bild von gestern, mitten im Geschehen. Je größer das Durcheinander und der Dreck, desto zufriedenstellender ist das fertige Produkt – ein makelloses und gemütliches, gefliestes Wohlfühlzimmer. Der nächste Schritt besteht darin, eine dicke, ebene Schicht Sperrholz über den alten Dielenboden zu kleben, auf der wir dann das neue Badezimmer bauen können.
Ein Teil des Spaßes beim Umbau des Badezimmers besteht in der Reparatur der chaotischen Sanitäranlagen im Keller. Wie die meisten alten Häuser hat auch dieses Haus über siebzig Jahre lang Reparaturen an seinem Leitungssystem über sich ergehen lassen müssen. Gusseisen ist mit Abschnitten aus reinem Blei(!) zusammengeschmolzen, rostige verzinkte Rohre sind über stark korrodierte Adapter mit Kupfer verbunden, Gummiverbindungen verbinden verschiedene neuere Teile aus ABS (schwarzem Kunststoff). Das alles hing lose von der Decke und wackelte im Zickzack. Mit großem Elan nahm ich einen Vorschlaghammer in jede Hand und schlug aus entgegengesetzten Richtungen auf das größte Stück Gusseisenrohr* ein und schlug so lange darauf ein, bis alle Teile zerbrochen auf dem Betonboden lagen. Ich zog die restlichen losen Armaturen aus der Decke, schnitt den ganzen Spaghetti aus Kupfer und verzinkten Versorgungsrohren sauber ab, sammelte die 320 Pfund verschiedener Metalle für ein mögliches Recycling ein und betrachtete dann stolz meine neue leere Tafel. Am nächsten Tag werde ich damit beginnen, alles aufgeräumt und pflegeleicht wieder aufzubauen.
Die Arbeit ist in vollem Gange, und ich bin sehr aufgeregt. Ich habe wieder Bauträume und kann es kaum erwarten, wieder auf die Baustelle zu gehen, wann immer ich Zeit für die Arbeit habe. In einem der nächsten Artikel werde ich allen Interessierten zeigen, wie sie ihre eigenen Zu- und Abflussleitungen mit PEX- und ABS-Rohren am Beispiel des Badezimmers verlegen können. Es ist wirklich einfach genug, das meiste davon in einen einzigen Blogbeitrag zu packen – eine Tatsache, über die sich die 80-Dollar-Stunden-Klempner dieser Welt sicher nicht freuen werden 😉