Sie und ich werden uns in den nächsten Monaten gemeinsam auf ein Abenteuer einlassen!
Haben Sie sich jemals gefragt, was es bedeutet, ein Haus im Besitz einer Bank mit einem massiven Preisnachlass zu kaufen, es wieder in einen schönen Zustand zu versetzen und es dann zu einem hochprofitablen Preis zu verkaufen oder zu vermieten? Nun, ein Freund und ich sind dabei, genau das zu tun, und ich werde alles hier auf MMM dokumentieren, so dass Sie stellvertretend unsere Fortschritte genießen und beurteilen können, während Sie von den Meistern lernen.
Wir alle wissen, dass sich der US-Immobilienmarkt seit einigen Jahren in einer sehr schlechten Verfassung befindet. Einige Menschen haben dies als Quelle der Angst betrachtet und festgestellt, dass ihr eigenes Haus jetzt weniger wert ist als das, was sie dafür bezahlt haben, und vielleicht weniger als das, was sie dafür schulden.
Andere Leute (wie ich) haben mit einiger Faszination beobachtet, wie Banken zwangsversteigerte Häuser zu lächerlich niedrigen Preisen in ihren Städten angeboten haben, und glückliche Investoren haben sie innerhalb von ein oder zwei Tagen ergattert. Da meine Frau eine zugelassene Immobilienmaklerin ist und ich selbst ein begeisterter Häuslebauer und -renovierer bin, rechne ich in der Regel jedes dieser Häuser an dem Tag durch, an dem es zum Verkauf steht, und ermittle, wie viel Gewinn mit einem vernünftigen Maß an Renovierungsarbeiten erzielt werden könnte. Dann lehne ich mich zurück und beobachte, wie ein anderer Investor das Haus kauft und es einige Monate später wieder verkauft, wobei er den Gewinn einstreicht, den ich hätte erzielen können, wenn ich meinen eigenen Hintern hochgekriegt hätte.
Meine bisherigen Ausreden lauteten: „Ich muss nicht unbedingt mehr Geld verdienen“, „Ich möchte die Zeit mit meiner Familie nicht mit einem großen Außenprojekt vergeuden“ und „Ich bestehe darauf, alle künftigen Häuser zu 100 % in bar zu kaufen“, denn die Einschaltung einer Bank, eines Gutachters, einer Versicherung und all die damit verbundenen Gebühren und Verzögerungen schmälern für mich die Freude am Immobiliengeschäft. Irgendwann im nächsten Jahr werde ich genug Bargeld haben, um ein günstiges Haus in meiner Nachbarschaft zu kaufen und alles auf meine Art und Weise zu machen, ohne einen Kredit aufzunehmen, darauf habe ich also gewartet.
Aber in der Zwischenzeit verpasse ich einen echten Spaß. Ich würde jetzt gerne an einem großen, schnellen und profitablen Renovierungsprojekt teilnehmen. Die Geschäfte werden nicht ewig dauern (die Anträge sind hier in Colorado um 50 % gegenüber ihrem Höchststand zurückgegangen, obwohl es noch ein paar Jahre dauern wird, bis die Banken ihre Rückstände abgearbeitet haben). Und da der Vermietungsmarkt in diesen Tagen sehr stark ist, ist es eine gute Zeit, um Vermieter zu sein.
Ich finde es faszinierend, ein altes und schrottreifes Haus zu bewerten und dann strategisch einige Veränderungen zu planen, die das Gefühl des Hauses dramatisch verbessern: „Öffne diese Wand, um die Küche zu erweitern, streiche das gesamte Innere und Äußere in sauberen und satten historischen Farben, füge hier ein großes Fenster ein, baue dieses alte Badezimmer um und füge ein zweites Badezimmer in diesem hinteren Raum hinzu“. Solche Dinge.
Wenn man den Verkaufspreis einiger dieser von der Bank abgestoßenen Häuser nimmt und dann ein Budget für notwendige Renovierungen oder Restaurierungen aufstellt (viele von ihnen sind in einem ziemlich beängstigenden Zustand, weil sie über Monate/Jahre hinweg vernachlässigt wurden), und dies mit den jüngsten Verkaufspreisen in derselben Gegend vergleicht, ist das Gewinnpotenzial oft enorm. Meine eigenen Berechnungen zeigen Gewinne von 15.000 bis 40.000 $ für ein 6-monatiges Projekt, selbst wenn man die Renovierungsarbeiten separat bezahlt. Der Investor verdient diesen Betrag also allein durch den Kauf und späteren Wiederverkauf des Hauses. Alternativ dazu habe ich eine jährliche Nettorendite von 15-20 % errechnet, wenn man 20 % auf ein 115.000-Dollar-Haus in meinem Viertel anlegt und es dann zu Marktpreisen vermietet. (Jetzt verstehen Sie, warum Mr. Money Mustache ziemlich zuversichtlich ist, im Laufe der Zeit eine jährliche Rendite von 7 % auf seine Ersparnisse zu erzielen – weil ein Teil davon höhere Renditen wie diese erzielt).
Um mich in der Immobilienszene zurechtzufinden, habe ich einem befreundeten Investor in der Nachbarschaft geholfen, ein weiteres Miethaus zu finden, das er seiner Sammlung hinzufügen kann. Wir haben mehrere Häuser am ersten Tag, an dem sie auf den Markt kamen, in aller Eile besichtigt und noch am selben Tag Angebote über dem Angebotspreis gemacht. Aber bis jetzt wurden wir jedes Mal überboten. Das liegt daran, dass die Banken zu unnötig niedrigen Preisen verkaufen, und die anderen Investoren, die mit uns im Wettbewerb stehen, wissen das auch. Jeder Investor versucht, alle anderen auszustechen, indem er mehr als den geforderten Preis bietet, aber immer noch genug unter dem tatsächlichen Marktwert, um eine gesunde Gewinnspanne zu gewährleisten. Diese mentale Lotterie haben wir bisher nicht gewonnen.
Aber diese Woche sieht es so aus, als hätten wir Glück gehabt.
Am 2. September wurde nur drei Blocks von unseren eigenen Häusern entfernt ein Haus aus dem Besitz der Bank verkauft. Mein Freund und ich leben beide in einem gemischten historischen Viertel, in dem der Marktwert von Häusern zwischen 150.000 Dollar für eine unansehnliche Hütte und vielleicht 500.000 Dollar für ein stattliches viktorianisches Backsteinhaus mit fünf Zimmern liegt. Die Verkäufe gehen seit dem Immobiliencrash stetig zurück – in unserer Gegend gab es weder den Boom Mitte der 2000er Jahre noch den darauf folgenden Einbruch. Und es ist wahrscheinlich das begehrteste Viertel der Stadt, denn das begrenzte Angebot und die allmählich steigende Nachfrage machen es zu einem der stabilsten Wohnungsmärkte überhaupt. Familien und stylische Hipster wollen die Häuser kaufen, die bereits in einem guten Zustand sind, aber nur wir schmuddeligen Bauunternehmer/Investoren konkurrieren um die Bruchbuden, was uns einige gute Angebote beschert.
Das Haus in Frage ist über der „Hütte“ Ebene, könnte es wahrscheinlich als „historische Hütte“ werden. Es ist etwa 80 Jahre alt, mit 2 Schlafzimmern / 1 Bad, 900 Quadratmeter, auf einem wirklich schönen großen Grundstück mit Bäumen, eine tolle Terrasse mit Whirlpool, und eine freistehende 1-Auto-Garage mit Blick auf eine Gasse. Fairer Marktwert laut Schätzung der Stadt: $180.000. Preisvorstellung der Bank: 110.000 $. Aktueller kosmetischer und Wartungszustand: Sehr beschissen.
Mein Freund hat ein Gebot für das Haus in Höhe von 110.000 $ abgegeben. Es wurde von der Bank abgelehnt – sie hatten andere Angebote. Er erhöhte es auf 115.000 $. Immer noch abgelehnt.
Zwei Wochen später meldete sich die Bank wieder bei uns – der erste Verkauf war gescheitert, weil der Käufer einen Rückzieher gemacht hatte. Wir wiederholten das Angebot von 115.000 Dollar – und bekamen es!
Dieses Haus wird meinem Freund einen beträchtlichen Gewinn einbringen – und da ich einen Teil des Kaufpreises investiere und einen Teil der Renovierungsarbeiten durchführe, auch mir einen schönen Gewinn bescheren. Hier ist meine Prognose, wie sich die Dinge entwickeln werden.
Kaufpreis: $115.000
Renovierungsmaterial und -arbeit (das Haus braucht ein neues Bad und eine neue Küche, außerdem viel Farbe, einige Dacharbeiten und Landschaftsgestaltung): $25.000
Gesamtkosten nach der Renovierung: $140.000
Jährliche Grundsteuer und Versicherung: $1600
Erwartete Jahresmiete @1100/Monat: $13200
Jährlicher Netto-Cashflow: $11600
Dies ist eine jährliche Kapitalisierungsrate 0f 8,3% nach Kosten. Ziemlich gut für ein Einfamilien-Mietshaus. Wir kaufen das Haus ganz klassisch mit Bargeld, wobei ein Teil des Geldes von mir stammt.
Nur zum Vergleich, hier ist, wie die Zahlen für jemanden, der dieses Haus mit einem traditionellen 80%-Darlehen zu 4,5%, rollen in der Renovierung und zusätzliche Abschlusskosten, die in der Regel mit einem Darlehen kommen zu arbeiten:
Gesamtkaufkosten: $145.000
Anzahlung: $29.000
Finanzierungsbetrag: $116.000
Monatliche Finanzierungskosten:
Zinsen: $544 Kapital $191 Grundsteuer und Versicherung: $150
Gesamtzahlung: $885
Monatlicher Cashflow: $215
Monatlicher Gewinn einschließlich Kapitalrückzahlung: $406
Jährlicher Gewinn: $4872
Jährliche Rendite auf 29.000 $ investiertes Kapital: 16,8 %!
Da sowohl der Wert des Hauses als auch die Mieteinnahmen im Durchschnitt mit der Inflation steigen, entspricht dies einer inflationsbereinigten Rendite von 16,8 %. Natürlich muss man sich um die Mieter kümmern und das Haus bewohnt halten, um Leerstand zu vermeiden, aber nachdem mein Freund und ich dies seit vielen Jahren tun, sind wir beide mit dem Beruf zufrieden. Auf Stundenbasis ist es eine sehr gut bezahlte Arbeit.
Dies ist nur der erste Teil dieser dramatischen Serie. Der Termin für den Abschluss dieses Verkaufs ist der 25. Oktober. An diesem Tag könnten wir umdrehen und das Haus ohne Änderungen für einen sofortigen Verkauf bei etwa 140.000 $ neu anbieten, aber stattdessen werden wir es in etwa zwei Monaten von null auf hundert umbauen und dann einen verantwortungsvollen Mieter finden, der einzieht!
Ich werde Vorher-, Während- und Nachher-Fotos veröffentlichen und einige nützliche Projekte beschreiben, die wir in einer Reihe von MMM-Artikeln durchführen werden. Wir können zum Beispiel darüber berichten, wie man ein Bad und eine Küche neu einrichtet, wie man seine eigenen Klempnerarbeiten durchführt, wie man eine Inneneinrichtung gestaltet, wie man für ein Mietshaus wirbt und sicherlich noch viel mehr, während wir durch das Haus gehen.
Da dies der Blog von Mr. Money Mustache ist, werden wir alles mit einem Auge für ultimative Effizienz tun – kreativer Einsatz von Materialien und Design, Verwendung von nahezu kostenlosen Materialien vom Recycling-Baustoffhof, wenn möglich, und ein 100% Insourcing Modell in Bezug auf die Ausführung der Arbeit.
Es wird eine Menge Spaß machen. Und vielleicht inspiriert es sogar einige von Ihnen, die noch zögerlich waren, sich auf die eine oder andere Weise in das Geschäft mit dem Haus zu stürzen. Vielleicht renovieren Sie Ihr eigenes Haus, kaufen Ihr erstes Haus oder besitzen Ihr erstes Mietobjekt.
Update: Hier ist ein Neat Spreadsheet für die Analyse von Miethaus Einkommen, von einem Leser als Teil der Diskussion unten gemailt. SFH_Vermietung_Analyse
Nächstes Update: 25. Oktober – Tag der Schließung!