Ich habe gerade eine interessante Anfrage für ein Mustachian Makeover* erhalten. Hier ist die Geschichte unseres Lesers:
Liebes MMM,
Ich habe mich gefragt, ob Sie vielleicht eine Analyse einiger reformierter Spender machen wollen, die hart an ihrem Geld arbeiten, aber mit den Auswirkungen früherer und dauerhafter Lebensentscheidungen (wie einer Hypothek) in ihrem neu reformierten Leben umgehen.
Mein Mann und ich haben eine große Hypothek zu 6,5 %. Sie ist auch (erschaudern) nur verzinst. Wir haben jeden Monat etwas mehr gezahlt, aber ich habe damit aufgehört und mich stattdessen dafür entschieden, das Geld zu investieren. Ich dachte, ich könnte mit den 6,5 % mithalten oder sie sogar übertreffen, und falls etwas Schlimmes passieren sollte, wollte ich nicht, dass unser ganzes zusätzliches Geld in einem Haus steckt, das noch unter Wasser steht. Wir sparen jeden Monat so viel wie möglich, einschließlich Beiträgen zu einem 401K, jeden Monat 500 Dollar in jede Roth-Rente und zusätzliche Ersparnisse. Wir leben mit einem sehr strengen Budget, um diese zusätzlichen Ersparnisse auszuschöpfen.
Wir haben vor kurzem eine große Lebensveränderung vorgenommen. Wir haben ein Boot, auf dem wir nach dem Verkauf unseres Hauses und während des Baus eines neuen Hauses leben wollten. Der Verkauf unseres Hauses kam jedoch nicht zustande, also haben wir stattdessen unser Haus vermietet und sind auf das Boot gezogen. Wir sparen weiter, wie wir es vorher getan haben, aber jetzt sparen wir zusätzlich die Mietzahlung und das Geld, das wir für Nebenkosten, Kabel und Internet ausgegeben haben. Es ist erstaunlich, wie viel Geld man zusätzlich spart, wenn man in eine kleinere Wohnung zieht!
Unser Haus steht unter Wasser. Wenn wir in der Lage wären, die Hypothek um 100.000 Dollar zu senken, könnten wir sie zu den heutigen niedrigeren Zinssätzen refinanzieren, und die Miete würde unsere neue Zahlung und noch einiges mehr abdecken. Stattdessen sitzen wir in einer reinen Zinshypothek mit einem Saldo, der sich nicht bewegt, und Mietzahlungen, die nur etwa 70 % abdecken.
Irgendwann würden wir gerne wieder auf ein Grundstück ziehen, wahrscheinlich in einer anderen Gegend. Unsere einzigen anderen Schulden sind unsere Raten für das Auto – bescheiden im Vergleich zu den alten Raten, aber (ich weiß) immer noch nicht sehr mustachianisch. Die Raten betragen allerdings nur 3,9 %.
Was würden Sie vorschlagen, wie wir am besten vorgehen sollten? Sollten wir alles in die Hypothek stecken, anstatt es zu investieren? Oder sollten wir versuchen, unser Erspartes schneller wachsen zu lassen als die Hypothek, um es dann später zur Abzahlung der Hypothek und zur Refinanzierung zu verwenden? Sollten wir, wenn wir die Hypothekenzahlung mit der Miete in Einklang bringen können, den Kauf einer kleineren, praktischeren Wohnung in Erwägung ziehen, während wir das bestehende Haus weiterhin mieten, oder sollten wir wieder in das Haus einziehen, das wir bereits besitzen?
—Liebe
Lost at Sea,
Zunächst einmal herzlichen Glückwunsch zu Ihrer neu entdeckten Badassity! Der Umzug von einem teuren Luxushaus auf ein Boot ist ein Zeichen dafür, dass Sie das Zeug dazu haben, sich sehr schnell aus Schwierigkeiten herauszuwinden und in Ihrer neuen Zukunft zu großem Reichtum zu gelangen.
So wie es sich anhört, wird sich Ihre Hypothekensituation nie entspannen, es sei denn, das Haus gewinnt schnell an Wert, oder Sie können es so weit abbezahlen, dass eine Refinanzierung möglich ist. Die schlechte Nachricht ist, dass die Wertsteigerung von Häusern unvorhersehbar ist und dass es bei einer Inflationsrate von 2 % 11 Jahre dauern würde, bis ein Haus im Wert von 400.000 $ um 100.000 $ gestiegen ist. Die gute Nachricht ist, dass hunderttausend Dollar ziemlich leicht zu beschaffen sind, wenn man zwei Leute arbeiten lässt.
Sie haben mir weder den Preis Ihres Hauses noch die Höhe der Hypothek genannt, aber nehmen wir an, es handelt sich um ein Haus im Wert von 400.000 $ mit einer Hypothek von 400.000 $. Um es zu refinanzieren, müssen Sie mindestens 100.000 $ abbezahlen, damit Sie 20 % Eigenkapital haben, um sich für eine gute Hypothek zu qualifizieren.
Aktuelle Zinskosten: 400,000@6.5%: $26.000 pro
JahrZinskosten nach Abzahlung von $100k und Refinanzierung: $300.000 @ 4,5%: $13.500 pro JahrErsparnis
: $12.500 pro Jahr.
Wenn Sie also 100.000 $ in Ihre Hypothek investieren, sparen Sie pro Jahr 12.500 $ an Zinsen. Das entspricht einem garantierten Zinssatz von 12,5 %** auf Ihre Zahlungen – der beste, den Sie weltweit bekommen.
Ich würde also vorschlagen, dass Sie ALLE Ersparnisse für diesen Notfall vorübergehend aussetzen – 401k, Roth, Investitionen, Sparschwein, was auch immer, und es direkt in die Hypothek stecken. Übertragen Sie auch alle flüssigen Ersparnisse, außer einem kleinen Vorrat für Notfälle. Jeder Cent, den Sie einzahlen, bringt Ihnen 12,5 % ein, das ist sehr spannend! Gehen Sie nicht mehr auswärts essen, fahren Sie nicht mehr am Wochenende mit dem Auto, und geben Sie die hunderttausend Euro einfach aus. Planen Sie alle Ihre Prämien und zukünftigen Einkäufe für die Zeit nach der Refinanzierung. Außerdem können wir nicht vorhersagen, wann die Zinssätze steigen werden, also je früher Sie es tun, desto besser.
Wenn Sie einen Autokredit haben, haben Sie wahrscheinlich Autos, die für Ihren derzeitigen Nettowert viel zu teuer sind. Sie könnten eine Menge Geld sparen, wenn Sie beide Autos verkaufen und ein paar schöne 2004er Modelle für jeweils $5000-$8000 kaufen würden. Toyota Corolla, Matrix, Scion xA, Nissan Versa, Honda Civic, sogar ein Volkswagen Jetta oder Golf TDI – alles großartige Möglichkeiten, weil sie Kraftstoff sparen und nur einen kleinen Betrag an Geld binden.
Mr. Money Mustache ist der Meinung, dass niemand mit einem Nettovermögen von weniger als einer Million Dollar auch nur in Erwägung ziehen sollte, ein neues Auto zu kaufen (und selbst dann muss man natürlich bar bezahlen), und selbst dann darf es kein Auto über 20.000 Dollar sein, und selbst dann muss man sich nach dem Kauf ins Gesicht schlagen, um die unnötigen Ausgaben einzugestehen.
Um Ihre andere Frage nach der langfristigen Wohnungswahl zu beantworten, müsste ich die Größe des Hauses, die Kosten, die Lage usw. genau kennen. Aber um es in meinen üblichen verallgemeinerten und meinungsbildenden Begriffen auszudrücken, würde ich sagen, dass ein Paar ohne Kinder ein Haus haben sollte, das nicht größer als 2500 Quadratmeter ist (ideal sind 1500 Quadratmeter) und das nicht mehr kostet als drei Jahresgehälter zusammen (das ideale Verhältnis variiert stark je nach Stadt). Legen Sie den Schwerpunkt nicht auf die Größe, sondern auf die Qualität, z. B. große Fenster mit schönem Ausblick, einen offenen Grundriss, eine große, schicke Küche mit einer schönen Insel, um Gäste zu empfangen und zu Hause zu kochen, und das alles in einer Gegend, in der man zu Fuß gehen und mit dem Fahrrad fahren kann und nicht auf das Auto angewiesen ist. Und natürlich mit einem minimalen oder gar keinem Arbeitsweg. Vielleicht möchten Sie sich also tatsächlich verkleinern und einen neuen Standort wählen.
Was die Vermietung im Vergleich zum Verkauf mit Verlust betrifft, so ist es eine gute Vermietung, wenn die jährlichen Mieteinnahmen etwa 6 % des aktuellen Marktwerts übersteigen, wenn Sie es verkaufen. Oder MINDESTENS, wenn die Mietzahlungen alle Kosten decken und es Ihnen nichts ausmacht, ein Vermieter zu sein.
Sobald Sie dieses Stadium erreicht haben (oder sogar noch früher, wenn Sie möchten), schreiben Sie uns, wie es Ihnen geht, und wir können Ihnen sagen, wie Sie die zusätzliche Million Dollar für eine luxuriöse Altersteilzeit für Sie beide ansparen können.
Ich gebe zu, dass dies ein umfangreiches und sehr detailliertes Rezept ist. Aber hey, Sie haben um ein Mustachian Makeover gebeten! Wenn Sie es vollständig befolgen, garantiere ich Ihnen, dass Sie beide innerhalb von 10 bis 15 Jahren glückliche und gesunde Millionäre im Ruhestand sein werden, und Mutter Erde wird ihre großen blauen, wässrigen Augen öffnen und Ihnen zuzwinkern, wenn Sie kurz darauf an einem sonnigen Sommersonntag mit Ihrem Boot über sie hinwegfahren.
* Die Leserin hat den Begriff „Mustachian Makeover“ selbst erfunden und meinte, ich könne ihn in den wachsenden MMM-Dialekt aufnehmen. Danke, Lost at Sea!
** Auch wenn wir die Höhe ihrer Hypothek nicht kennen, dürfte die tatsächliche Rendite der investierten 100 000 gleich oder sogar höher als die angegebenen 12,5 % sein, da der Sparbetrag mit dem Verhältnis der aktuellen Hypothekenhöhe zu den 100 000 $ steigt.