Wie engagierte MMM-Leser bereits wissen, habe ich in den letzten sechs Jahren ein wenig mit dem Besitz von Mietimmobilien herumgespielt. In dem ersten Artikel, der oben verlinkt ist, hatte ich eine eher neutrale Sicht auf die Praxis, da ich der Meinung war, dass es auf jeden Fall gutes Geld war, aber es brauchte echte Arbeit, um es zu bekommen.
Aber ich habe in letzter Zeit einen interessanten Trend festgestellt, der mich dazu zwingt, meine Meinung über den Wert des Vermietens von Immobilien ein wenig zu ändern. Einer meiner Freunde aus der Gegend ist ein Mann creatively self-employed-businessman der auch ein paar Mietshäuser besitzt. Letztes Jahr war eines seiner Häuser in einem schlechten Zustand. Zu Beginn war es ein typisches Ranchhaus aus den 1950er Jahren mit einem unbequemen, kleinteiligen Grundriss und einer ziemlich bescheidenen Innenausstattung. Dann wurde es mehrere Jahre lang von einer sehr, ähm, kreativen Großfamilie gemietet, die eine Menge zusätzlicher Abnutzungserscheinungen verursachte. Am Ende war das Haus eine Müllhalde, komplett mit Unkraut und Dreck auf dem Rasen und mehreren großen Lastwagenladungen von übrig gebliebenem Gerümpel.
Da das Haus in einer netten Gegend lag, beschloss er, es nicht einfach nur zu renovieren, sondern es komplett umzugestalten. Ich war der Hauptzimmermann und hielt meine eigene Baukarriere so gut es ging aufrecht. Wir brachten einige Helfer und einen Müllcontainer mit und rissen alle überflüssigen Wände heraus, ebenso wie die schrottigen Badezimmer und einen Großteil der kaum noch funktionierenden Sanitäranlagen. Alles wurde schön umgebaut, mit neuen luxuriösen Bädern, einer großartigen funktionalen Küche mit Blick auf das neu eröffnete große Wohnzimmer und den Essbereich, fast neuen gebrauchten Geräten von Craigslist und einer kompletten Landschaftsgestaltung sowie einem Innen- und Außenanstrich. Sogar der Keller wurde fertiggestellt und gestrichen, um die Nutzfläche zu vergrößern.
Wir haben das alles mit einem schmalen Budget gemacht, indem wir, wann immer es möglich war, Materialien wiederverwendet und aufgearbeitet haben (z. B. die originalen Küchenschränke aus Naturholz aus den 1950er Jahren), einen Teil von einer Recycling-Baustoffanlage namens ReSourceund kauften den Rest so kostengünstig wie möglich in den üblichen örtlichen Geschäften.
Das Ergebnis war ein ziemlicher Erfolg, und sobald wir die Renovierungsarbeiten abgeschlossen hatten, konnte er das Haus zu einem viel höheren Satz an eine qualifiziertere Mieterschaft weitervermieten. Mit dem höheren Mietpreis werden die Kosten für die Renovierung tatsächlich eine jährliche Rendite von 10 % abwerfen, solange das Haus vermietet ist, und dann mehr als den ursprünglichen Kapitalbetrag in Form eines höheren Verkaufspreises einbringen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird. Da er die Kosten für die Modernisierungen auf die Hypothek mit einem Zinssatz von weit unter 10 % umlegte, waren die Renovierungen tatsächlich ein kostenloser Weg, den Wert und den Cashflow der Immobilie zu steigern – ein wirklich raffinierter Trick. Ich würde diesen Trick auch Ihnen empfehlen, wenn Sie jemals eine notleidende Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, solange die Zahlen stimmen. Ich kann Ihnen bei dieser Analyse helfen, wenn Sie möchten.
In diesem Sommer war es für meinen Freund an der Zeit, das modernisierte Haus ein zweites Mal zu vermieten. Er gab die übliche Craigslist-Anzeige auf und wurde sofort mit vielen Antworten von eifrigen Mietern überschwemmt. Er fand sehr schnell einen neuen Mieter, und das Haus wirft wieder ein gutes Einkommen ab.
Dann war ich an der Reihe und erlebte eine positive Überraschung. Mein eigenes Miethaus hat eine wunderbare Saison 2010-2011 hinter sich. Fantastische, verlässliche Mieter, die sich nicht im Geringsten daneben benommen haben, und das Haus sieht besser aus als bei ihrem Einzug. Eigentlich sollte es im August wieder vermietet werden, aber letzten Monat rief mich ein anderer hochqualifizierter Bewohner desselben Viertels an und fragte, ob er es von mir mieten könne, sobald der aktuelle Mietvertrag auslaufe, da es in der Gegend jetzt einen Mangel an verfügbaren Wohnungen gebe. Der Mietpreis wurde erhöht, um mit der Inflation Schritt zu halten, ein neuer Mietvertrag wurde unterzeichnet, und das Lebensmittelgeld der Familie MMM ist bis mindestens August 2012 gesichert. Yeehaw!
Und jetzt kommen wir zurück zum ursprünglichen Thema dieses Artikels. Jede anekdotische Geschichte, die ich gehört habe, wies auf einen ungewöhnlich starken Mietmarkt hin. Ich habe also weitere Nachforschungen angestellt und weitere Bestätigungen auf der Denver-wide Ebene und sogar auf der US National Ebene.
Diesen Artikeln zufolge hat die Kombination aus Zwangsvollstreckungen und Beschäftigungswachstum viele neue Mieter auf den Markt gebracht, vermutlich sogar mehr als die Zahl der Menschen, die sich entschlossen haben, Häuser zu vermieten, anstatt zu versuchen, sie zu verkaufen, um so die Flaute auf dem Wohnungsmarkt abzuwarten.
Für mich gibt es zwei Lektionen in all dem:
1 – Vermieter zu sein macht mehr Spaß, als ich zuvor angenommen hatte#2
– Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wie den jetzigen gibt es oft kleine Goldstücke, die man ausgraben und genießen kann, wenn man optimistisch bleibt und sich seiner Umgebung bewusst ist. Niemand hätte 2008 vorhersagen können, dass der Zusammenbruch des Immobilienmarktes zu guten Zeiten für Vermieter in meiner Stadt führen würde, aber hier sind wir nun.
Der Schlüssel ist die Erkenntnis, dass es da draußen immer Möglichkeiten gibt. Verschwenden Sie also keine Ihrer geistigen Energien damit, sich Gedanken darüber zu machen, wie schlecht die Dinge stehen oder welche gigantische finanzielle Katastrophe als nächstes droht. Halten Sie stattdessen Ihre nützlichen Fähigkeiten und Ihre Ersparnisse am Wachsen, und halten Sie die Augen offen. Viel Spaß beim „Stashing“!