Es ist schon eine Weile her, dass wir eine MMM-Herausforderung gemacht haben, also habe ich heute eine besonders gute für Sie, eine, mit der viele Hausbesitzer da draußen über einen Zeitraum von 15 Jahren 105.000 Dollar sparen können. Die Herausforderung lautet: Sich einen besseren Zinssatz für Ihre Hypothek zu sichern.
Als ich vor kurzem auf der Website von ING Direct* nachschaute, fiel mir auf, dass Hypothekendarlehen zu einem erstaunlich niedrigen Zinssatz von 2,99 % angeboten wurden. Das letzte Mal, dass ich auf Hypotheken geachtet habe, war vor ein paar Jahren, um mein eigenes Haus zu refinanzieren, und damals erschien mir sogar der Zinssatz von 5 % erstaunlich. Die Lektion für mich war, dass es in dieser seltsamen finanziellen Nachwehen der Großen Rezession einige gute Angebote für diejenigen gibt, die aufmerksam sind. Jeder Leser, der noch nicht zu einem niedrigeren Zinssatz refinanziert hat, sollte sich auf jeden Fall ein wenig umsehen.
Aber heute habe ich festgestellt, dass es eine noch fortschrittlichere Strategie gibt, die sich eröffnet hat. Schauen Sie sich die aktuelle APR-Spanne der Zinssätze an, die Sie auf Seiten wie Bankrate(und auch check SoFi – in der Regel bessere Kredite ohne Bearbeitungsgebühr).
5/1 ARM-Darlehen: 2,972%15 Jahre
fest: 3,604%30 Jahre
fest: 4,410%
Diese Zinssätze enthalten alle Gebühren als Teil des effektiven Jahreszinses. Wenn Sie also mit Ihrem eigenen Zinssatz vergleichen, sollte dieser dem obigen Zinssatz entsprechen und keine Gebühren enthalten. Darlehensgeber Gebühren sind dumm und sind oft viel zu hoch von weniger seriösen Kreditgebern. ING Direct scheint insgesamt mit die niedrigsten Kreditgebühren zu haben. Aber auch hier gilt, dass die oben genannten Zinssätze den effektiven Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits nach Einrechnung der Gebühren darstellen.
Bevor ich in diesem Jahr hypothekenfrei wurde, war meine Strategie immer, eine 5/1 ARM-Hypothek aufzunehmen. Auf diese Weise erhält man den niedrigsten Zinssatz für 5 Jahre und kann sich bei der Tilgung des Hauses richtig austoben, weil die Zinskosten so niedrig sind. Wenn die Zinssätze am Ende des Zeitraums steigen, können Sie immer für einen längeren Zeitraum zu diesem Zeitpunkt zu sperren.
Manche Menschen entscheiden sich aus Angst vor dem Unbekannten für eine längere Bindungsfrist. Daher ist in den Vereinigten Staaten das 30-jährige Darlehen sehr beliebt. Das Problem mit 30-jährigen Darlehen ist jedoch, dass sie dumm sind. Sie sind absichtlich so gestaltet, dass man anfangs kaum Tilgungsraten zahlt, 263 Dollar pro Monat für einen 200.000-Dollar-Kredit, so dass man einen guten Teil seines Lebens mit Schulden zu kämpfen hat. Der Kipppunkt ist so nahe, dass ein Darlehen mit einer Laufzeit von 100 Jahren zustande käme, wenn Sie die Raten nur um 200 Dollar senken würden. Ein paar Dollar weniger, und es wäre ein Kredit mit unendlich vielen Jahren Laufzeit (nur Zinsen). Wenn Sie hingegen die Rate um einige Dollar erhöhen, sind Sie deutlich schneller schuldenfrei.
Nun werden einige fortgeschrittene Mustachians einwenden: „Aber ich bevorzuge einen reinen Zinskredit, weil ich den Zeitpunkt für die Tilgungszahlungen selbst bestimmen kann. Natürlich werde ich nicht wirklich 30 Jahre brauchen, um es abzuzahlen, aber da der Zinssatz niedrig ist, möchte ich mich weiter fremdfinanzieren, um stattdessen größere Investitionen in Aktien zu tätigen“.
OK, gut, für diese Menschen ist die 30-jährige in einigen Fällen in Ordnung. Aber immer noch nicht auf dem heutigen Markt. Denn schauen Sie, wie viel niedriger die Rate auf die 15 und 5 Jahre Hypotheken ist!
Nehmen wir an, Sie haben derzeit eine Hypothek in Höhe von 200.000 $ zu 4,5 % mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Ihre monatliche Zahlung beträgt 1013 $/Monat, davon sind 750 Zinsen und 263 Tilgung.
Wenn Sie zu konservativ sind, um auf ein 5/1-Darlehen umzusteigen, empfehle ich Ihnen trotzdem, Ihr Darlehen morgen in ein 15-jähriges Festdarlehen umzufinanzieren. Sie müssen sich keine Sorgen machen, dass die Zinssätze nach 15 Jahren steigen, denn IHR HAUS WIRD DANN ABGEZAHLT SEIN!
Aber können Sie sich die Zahlungen leisten?
Überraschenderweise können Sie sich diese aufgrund des niedrigeren Zinssatzes und der stupiden, fast unendlichen Laufzeit der 30-jährigen Hypothek problemlos leisten! Sehen Sie sich das an:
Die monatliche Rate für dieselbe 200.000-Dollar-Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einem viel niedrigeren effektiven Jahreszins von 3,604 % beträgt nur 1439 Dollar! Das sind nur 426 Dollar mehr pro Monat, und plötzlich machen Ihre Zahlungen das für Sie: 839 Dollar Kapital, 600 Dollar Zinsen.
Sie zahlen 426 Dollar mehr pro Monat, aber Ihre Zinskosten sind tatsächlich um 150 Dollar pro Monat gesunken und Ihre Tilgungsrate hat sich mehr als verdreifacht. Herzlichen Glückwunsch – Sie zahlen Ihr Haus tatsächlich ab, sukka!
Während der Laufzeit der beiden Darlehen zahlt der Inhaber des 30-Jahres-Darlehens 165.000 USD an Zinsen, Sie dagegen nur 60.000 USD.
Ich denke, dass fast jeder einen Weg finden kann, um 400 Dollar pro Monat zusammenzukratzen, wenn eine solche Gelegenheit zum Vermögensaufbau auf dem Spiel steht… oder? Allein die Sparsamkeitstipps, die Mr. Money Mustache im letzten Monat gegeben hat, haben bereits mehr als diesen Betrag freigesetzt. Streichen Sie Ihr Kabelfernsehen, steigen Sie auf ein billigeres Auto um, fahren Sie mit dem Fahrrad, um Besorgungen zu machen, trinken Sie weniger Bier, kaufen Sie keinen Kaffee mehr außer Haus. Sie haben es schon mehr als geschafft.
Wenn Sie immer noch nicht einverstanden sind, können Sie sich in meinem neuen retail location next to Mister Money auf der Main Street in Longmont für einen kostenlosen PUNCH IN THE FACE!!! Denn es könnte helfen, eine Weisheit zu vermitteln, die für mich bereits ziemlich offensichtlich ist: 105.000 Dollar zusätzlicher Wohlstand** in 15 Jahren sind es wert, dafür zu arbeiten!
**Mit einem einfachen Hypothekenrechner und einem schnellen Vorlauf bis zum Ende des Jahres 15 würden Sie sich in den beiden obigen Beispielen in diesen Positionen befinden:
30-Jahres-Hypothek Inhaber:
-gezahlt $1013/Monat für 15 Jahre-hat
$182.000 in Zahlungen verbleibenden zu gehen.
15 Jahre Hypothekeninhaber
: – zahlte $1013/Monat für 15 Jahre PLUS eine zusätzliche $426 pro Monat-
$0 der zusätzlichen Zahlungen zu gehen-
diese $426/Monat hat sie $182.000 der zukünftigen Zahlungen gespeichert.
Hinweis: Ich musste diese Fußnote ändern, nachdem mich ein aufmerksamer Leser darauf hingewiesen hatte, dass sie verwirrend ist. Da sich diese Zahlungen über einen langen Zeitraum erstrecken, ist der tatsächliche Gegenwert der Rendite, die Sie für Ihre 426 $ erhalten, nur mit etwas Mühe zu ermitteln. In den Kommentaren werden Sie sehen, dass ich auf einen Wert von 6,78 % gekommen bin. Das ist immer noch erstaunlich für eine garantierte Rendite, also tun Sie es!!