Wir tauchen hier in ein grundlegend neues Gebiet ein – in das Gebiet der tatsächlichen Einkommenssteigerung, das sich von der von mir normalerweise propagierten Ausgabenkürzung deutlich unterscheidet.

Für die meisten Menschen funktioniert die Kürzung viel besser, weil sie bereits einen Mangel an Freizeit und einen Überschuss an Einkommen im Vergleich zu dem haben, was sie für ein vernünftiges Leben brauchen.

Aber für die wenigen Menschen, die jung und ehrgeizig sind oder keine Kinder haben, die ihre ganze Freizeit brauchen, ist es möglich, ihr Einkommen beträchtlich zu erhöhen, während sie ihren normalen Job behalten, indem sie die altbewährte Methode anwenden, Vermieter zu werden.

Für die einen klingt es nach einer lästigen Angelegenheit, die sie nicht einmal in Erwägung ziehen sollten. Für andere, die die „Get Rich“-Bücher zu diesem Thema gelesen oder einen Selfmade-Multimillionär kennengelernt haben, der durch Vermietungen reich geworden ist, ist die Idee faszinierend und erstrebenswert. Als Kleinvermieter, der im Laufe der Jahre vier Häuser vermietet hat und auch heute noch eines vermietet, würde ich sagen, die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen.

Hier ist ein Beispiel aus der Praxis mit einigen Zahlen, die zeigen, warum diese Dinge Geld einbringen:

– In meiner Stadt kann ich ein Haus mit 3 Schlafzimmern in einer recht guten Gegend für etwa 200.000 $ kaufen. Ich würde 40.000 $ anzahlen, und aufgrund der heutigen wahnsinnig niedrigen Zinssätze würden meine monatlichen Kosten für das Darlehen von 160.000 $ einschließlich Versicherung, Grundsteuer und ein paar Dollar für die Instandhaltung bei etwa 950 $/Monat liegen.

– Zu den ortsüblichen Preisen kann ich das Haus für etwa 1200 Dollar pro Monat vermieten.

Jeden Monat habe ich also folgende Vorteile:
250 Dollar tatsächlicher Cashflow aus der Vermietung, 230 Dollar
Tilgung der Hypothek.

Der Nettogewinn beträgt 480 $/Monat oder 5760 $/Jahr. Das ist eine Rendite von 14,4 Prozent auf meine 40.000 Dollar Investition, richtig? Das ist das Doppelte der offiziellen MMM-Zahl für die Rendite an der Börse?!

Aber nein, es ist nicht ganz dasselbe, denn man muss tatsächlich ARBEIT leisten, um das Haus zu kaufen und sich um die Mieter zu kümmern. Ich habe festgestellt, dass, wenn man gute Arbeit leistet und nette, verantwortungsbewusste Mieter findet, der Gesamtarbeitsaufwand für jedes Miethaus im Durchschnitt etwa 1 Tag pro Monat oder 96 Stunden pro Jahr beträgt.

Ihr Stundenlohn beträgt also etwa 60 Dollar pro Stunde, richtig? Nun, auch das stimmt nicht ganz, denn Sie hätten die Hälfte dieses Geldes verdient, wenn Sie die 40.000 $ einfach in einen Indexfonds mit einer durchschnittlichen Rendite von 7 % investiert hätten. Wenn man das berücksichtigt, erhalten Sie 30 Dollar pro Stunde für die Verwaltung der Immobilie, was immer noch ein angemessener Lohn für jeden ist, der bereit ist, für 60.000 Dollar oder weniger im Jahr zu arbeiten.

Aber ich habe einen wichtigen Teil der Gleichung ausgelassen: Die Wertsteigerung des Miethauses. Da Sie nur 20 % für das Haus anzahlen müssen, besitzen Sie im Grunde eine Investition, die im Verhältnis 5:1 gehebelt ist. Das ist potenziell riskant, wie viele US-Vermieter feststellen mussten, als die Immobilienwerte in den letzten Jahren fielen. Aber im Durchschnitt sagen die Statistiken, dass der Wert Ihres Miethauses langfristig mit der Inflation steigt: 2-3 % pro Jahr. Lassen Sie uns also die Zahlen noch einmal mit einem konservativen Wertzuwachs durchgehen:

Cashflow und Hypothekentilgung: $5760 pro JahrWertsteigerung
des Hauses ($200.000@2%): $4.000 pro Jahr.

Jetzt bekommen Sie 9760 Dollar pro Jahr dafür, dass Sie 40.000 Dollar investieren und 96 Stunden arbeiten. Wenn Sie dieselbe Subtraktion wie an der Börse vornehmen, verdienen Sie etwa 72,50 Dollar pro Stunde. Wenn Sie in Ihrem Hauptberuf nicht mehr als 144.000 Dollar verdienen, sollte sich das für Sie ziemlich spannend anhören. Und wenn Sie die Fähigkeiten haben, Ihr Imperium auf mehrere Vermietungen auszudehnen, können Sie zu Ihrem neuen Stundensatz von 72,50 $ ziemlich viele Stunden arbeiten.

Wenn Sie mehrere Häuser sammeln, können Sie sogar Ihren Tagesjob aufgeben und ein mehr als Vollzeit-Einkommen für weniger als Vollzeit-Aufwand erzielen. Bei einem Stundenlohn von 72,50 $ können Sie mit etwa 10 Stunden Aufwand pro Woche ein bequemes Familieneinkommen von 40.000 $ erzielen.   Mehrere Leute, die ich kenne, haben dies bereits getan.

Wenn es in Ihrer Region jemals einen Immobilienboom gibt und die Immobilienwerte schneller steigen als die Inflation, können Sie sogar noch größere Summen leicht verdientes Geld verdienen. In meiner besten Erfahrung habe ich innerhalb von fünf Jahren etwa 50.000 Dollar Wertzuwachs mit einem Mietshaus gemacht, und in meiner schlechtesten Erfahrung habe ich innerhalb von fünf Jahren etwa 10.000 Dollar mit einem anderen Haus verloren (das ich im Immobilienboom von 2005 gekauft habe und 2010 verkaufen musste, also noch in der aktuellen Flaute).

Und wenn Ihr Gebiet ein höheres Verhältnis zwischen Miete und Preis aufweist, was manchmal als „Cap Rate“ bezeichnet wird, kann der Plan sogar noch attraktiver sein. Im obigen Beispiel ergibt die Miete von 14.400 $/Jahr geteilt durch den Preis von 200.000 $ eine Cap Rate von 7,2 %.  In teuren Städten ist die Kapitalisierungsrate viel niedriger, so dass Vermietungen eine schlechte Idee sind. In einigen Fällen kann man jedoch eine viel höhere Kapitalisierungsrate erzielen – das funktioniert in der Regel umso besser, je weniger teuer die Wohnung ist, weshalb sich Eigentumswohnungen gut zum Vermieten eignen. Diese Skaleneffekte setzen sich bis zum ultimativen Vermietungsinstrument fort – dem Mehrfamilienhaus, bei dem die Kapitalisierungsrate über 12 % liegen kann.

Im Endeffekt ist es nur eine weitere Möglichkeit, Zeit gegen Geld zu tauschen. Aber wenn Sie sich dafür begeistern können, die guten Gegenden in Ihrer Stadt zu kennen, ein gutes Angebot für ein Haus zu finden, kleinere Renovierungs- und Wartungsarbeiten durchzuführen und mit Mietern zu interagieren, die Sie mit einer fachmännisch formulierten Craigslist-Anzeige anlocken, kann dies möglicherweise der höchste Lohn sein, den Sie jemals verdienen werden – und damit der schnellste Weg, um vom begeisterten jungen Büroangestellten zum Rentner zu werden.

Dies ist nur eine Einführung in das Thema. In der Bibliothek gibt es jede Menge Bücher zu diesem Thema, wenn Sie mehr erfahren wollen. Wenn Sie mehr Details von mir hören wollen, stellen Sie mir eine Frage für den Kommentarbereich!